Что нужно знать при аренде квартиры, чтобы не попасть в неприятную ситуацию? Каким образом найти недорогое, но при этом комфортное жилье? Как правильно арендовать его на длительный период времени?

О том, на что стоит обратить свое внимание при аренде квартиры, мы расскажем Вам далее в нашей статье.

Что называют арендой квартиры

Согласно договору найма жилья квартира, дом либо отдельная комната передаются за определенную плату арендатору. Он может владеть и пользоваться жилым помещением, соблюдая все договорные условия.

Стоит сказать о том, что хозяином жилого помещения может быть не только физическое, но и юридическое лицо. Арендатором квартиры может стать только физическое лицо.

Найм жилого помещения бывает следующих типов:

1. Социальным.
2. Коммерческим.

Первый вариант нас не интересует, поэтому переходим сразу ко второму.

Коммерческий наем – это как раз и есть аренда квартиры. Здесь хозяин жилого помещения и арендатор как раз являются свободными участниками правовых отношений.

Они заключают договор об аренде квартиры по собственному желанию, предварительно согласовав все условия и требования. В обязательном порядке должен быть подписан соответствующий договор. Без него доказать в суде Вы ничего не сможете (если вдруг возникнут какие-то споры).

Поиск жилья через агентство недвижимости

Тот, кто желает арендовать квартиру в первый раз, как правило, обращается в специальную компанию. Выбирая агентство, стоит ориентироваться на советы знакомых – организация должна быть проверенной. Специально уполномоченное лицо выполняет следующие функции:

1. Подбирает квартиру, исходя из требований клиента.
2. Договаривается с собственником жилого помещения о дате просмотра.
3. Ходит с арендатором и просматривает отобранные жилые помещения.
4. В момент заключения арендного договора проводит все переговоры.
5. Предоставляет клиенту консультации по всем вопросам и нюансам договора.
6. Проверяет документацию владельца жилого помещения.
7. Присутствует при заключении арендного договора. Занимается составлением акта приема-передачи, в состав которого входит опись имущества жилого помещения.

Другими словами, он везде должен сопровождать клиента – вплоть до подписания договора. Цена на услуги специалиста рассчитывается в индивидуальном порядке – в зависимости от каждой конкретной ситуации. У каждой компании свой прайс-лист за оказание услуг подобного типа.

Что надо знать при аренде квартиры и как не нарваться на мошенников

Мошенничество при аренде жилых помещений бывает таким:

Фотографии отличаются от реального положения дел

Нужно насторожиться, если стоимость аренды квартиры и ее ремонт имеют существенные различия. Если на предоставленных изображениях квартира похожа на элитную (как будто фотографии скопированы из журналов), но при этом стоимость аренды невысока (либо даже не достигает планки рыночной стоимости), налицо факт мошенничества. Объяснение может быть таким – показываемую на фото квартиру уже арендовали, поэтому Вам предоставят иную, более низкого качества. В реальности же может выявиться следующее: такого жилья просто нет, и никогда не было. Каким образом доказать тот факт, что изображения в объявлении неуникальны? Используйте сервис «Поиск по картинке» – различные сайты покажут Вам все имеющиеся совпадения. Как правило, подобные «объявления» преследуют следующую цель – на их основе формируется база возможных арендаторов.

Проверьте адрес

Такой квартиры может вообще не быть. Внимательно заполняйте договор, осуществляйте сверку всей информации – даже при сотрудничестве с риэлторской компанией и специалистом в данном вопросе. Многих обманывают – адрес, указанный в соглашении, в реальности отсутствует. Другими словами, они оплачивают аренду несуществующей квартиры. Если вдруг Вас или Ваших знакомых затронула такая ситуация, расторгайте арендный договор по собственной инициативе. Просто отправляете уведомление на адрес арендодателя. Если документы у Вас отсутствуют – просто забудьте об этой квартире и все (оплачивать в этом случае ничего не нужно).

Очень часто мошенники-риэлторы поступают следующим образом: они требуют оплатить все предоставленные информационные услуги (сумма составляет приблизительно 9 000 рублей). После следует передача клиенту нескольких номеров арендодателей – они не сопровождают клиента в момент осмотра жилья.

Просмотр за определенную плату

Чтобы просмотреть арендуемую квартиру, платить деньги не нужно. Ни у кого нет права требовать с Вас за это деньги. Если риэлтор начинает просить деньги, значит, это его способ заработка – то есть, сама сделка ему неинтересна. Порой случается такое, что риэлтор и собственник жилого помещения вступают в сговор и делят деньги от просмотров 50 на 50%. Нередко на эти уловки «ловят» приезжих – тех, кто плохо разбирается во всех нюансах данной процедуры. Если Вас коснулась такая проблема, не продолжайте сотрудничество с данным риэлтором.

Жилое помещение может быть сдано в аренду повторно

Стоит помнить о следующем: у арендаторов жилого помещения нет права на подселение либо заселение на время иных граждан. Нельзя взимать с других физических лиц денежные средства и комиссионные сборы. Заключение договора должно осуществляться лишь с собственником квартиры. Предварительно стоит проверить всю документацию, служащую подтверждением его права собственности.

Мошенники могут предложить приобрести клиентскую базу

Данный обманный метод был «разработан» в недавнем прошлом. Такой риэлтор может сказать клиенту о том, что база обновляется каждый день, но если оплатить к ней доступ, можно ознакомиться лишь с уже устаревшими сведениями. Чтобы не попасть в такую ситуацию, изучите различные отзывы других людей в сети интернет.

Спрос всегда ведет к рождению предложения, но и не каждое из них будет честным. Поэтому к выбору риэлтора стоит подойти со всей ответственностью.

Как правильно снять квартиру в аренду

Если Вы приняли решение самостоятельно искать жилье, необходимо выбрать объявление от хозяина понравившейся Вам квартиры. В таком случае Вы сами назначаете время, дату и едете в устраивающие Вас жилые помещения. Само собой, в подобной ситуации есть определенные нюансы. Но большинство людей предпочитает не связываться с риэлторами и фирмами.

Иногда случается такое, что арендовать квартиру нужно срочно – без этого никак не обойтись. Допустим, если человек на длительный срок едет в командировку. За гостиницу понадобится выложить немаленькую сумму денег, покупать квартиру – очень дорого, да и цель не оправдает вложенные средства.

Преимущества аренды квартиры

Арендуемое жилье обладает следующими плюсами:

1. Мобильностью арендатора. Возможен переезд в иной район либо в иной город – если предложили более привлекательную должность. Или же возле многоквартирного дома была построена шумная развязка либо промышленный комплекс, вполне возможна смена места проживания.
2. Не нужно делать ремонтные работы и тратить на это денежные средства. Думать про новую мебель и сантехнику будет исключительно хозяин жилого помещения. Падение потребительских качеств обстановки ведет к снижению арендной платы.

Как арендовать квартиру самостоятельно

Проверка собственника жилого помещения

Чтобы удостовериться в том, что жилое помещение юридически чистое, его собственник в обязательном порядке должен предоставить Вам такую документацию:

1. Документ о том, что он является собственником.
2. Договор, служащий подтверждением права собственности на жилое помещение (допустим, предоставить Вам договор, фиксирующий куплю-продажу).
3. Удостоверение личности.
4. Если арендодатель – представитель хозяина помещения, им должна быть предоставлена заверенная нотариусом доверенность. Этот документ подтверждает право управления.

Необходимо проследить за тем, чтобы отсутствовали долги – чтобы были оплачены все коммунальные платежи. Проверка всех счетчиков, квитанций и платежей должна быть осуществлена до заключения договора.

Согласие каждого из хозяев помещения

Если квартира имеет не одного, а нескольких хозяев (другими словами, является долевой собственностью), для аренды необходимо согласие каждого (всем им должно быть более 14-ти лет). Этот договор должны подписать все хозяева квартиры (либо любое другое физическое лицо, имеющее от них нотариально заверенную доверенность).

Если Вам необходимо арендовать комнату в коммунальном жилом помещении, Вам понадобится согласие каждого соседа. Решение этого вопроса остается за арендодателем. Им также в обязательном порядке должен быть предоставлен документ с прописанным порядком пользования этим жилым помещением – иными словами, в какой комнате располагается тот или иной хозяин. Это позволит Вам избежать ненужных конфликтов и нежелательных столкновений.

Как правильно арендовать квартиру

Если документ составлен грамотно и обладает законной юридической силой, в него должны входить:

• ФИО и персональные данные собственника жилья и арендатора;
• Сумма, которую каждый месяц будет платить арендатор;
• Ситуации, согласно которым может быть изменена плата за жилое помещение;
• Сколько раз хозяин может посещать жилье, чтобы проверять его. Также здесь прописываются все условия для проверок.
• Информация о лицах, которые могут проживать вместе с арендатором.
• Временной период – когда и на какое время жилье сдается в аренду.
• Условия расторжения договора.
• В договоре должно быть подробно описано жилье: необходимо отразить его адрес, площадь и количество комнат, этаж и так далее.

Несмотря на это, любое соглашение является индивидуальным – стандартная форма заполнения в законодательстве Российской Федерации отсутствует.

Именно в тот день, когда заключается договор, арендатор жилья должен попросить хозяина предоставить выписку с лицевого счета. При помощи этого документа съемщик жилья узнает, все ли коммунальные платежи оплачены (нет ли у хозяина квартиры долгов). Еще он получит информацию о том, какие люди зарегистрированы по адресу жилья.

Квартира не должна быть с долгами и прописанными гражданами – физическими лицами.

Важный момент: обратите внимание на права и обязанности – причем, не только арендатора, но и арендодателя. Допустим, стоит определить график проверочных посещений сдаваемого жилого помещения его владельцем.

Арендная плата

Ключевой вопрос – размер арендной платы. В обязательном порядке прописывают следующую информацию:

• Кто обязан оплачивать коммунальные платежи?
• На ком лежит оплата за интернет, телефонную связь и иные услуги.

Любая передача денежных средств должна оформляться с помощью расписки. Есть такое мнение, что потребовав этот документ, человек выражает свое недоверие к другой стороне правовых отношений. Хотя это вполне нормальная ситуация – ведь Вы не знаете, что из себя представляет другой человек.

Договор вступает в силу лишь после подписания обеими сторонами акта приема-передачи квартиры. В данном документе должна быть отражена следующая информация: арендатору передали в пользование жилье и он его принял, без каких-либо претензий. После этого всю ответственность за помещение несет арендатор. Он должен следить за сохранностью квартиры и находящегося в ней имущества.

Важный момент: если жилье арендуется на год или более, подписанный договор в обязательном порядке должен пройти регистрационный процесс в Росреестре.

И хотя взять на себя решение этого вопроса должен хозяин квартиры, проследить за тем, каким образом исполнена эта формальность, обязан и любой ответственный арендатор.

Квартира не может быть реализована либо заложена до истечения срока арендного соглашения. Если квартиру арендуют на короткое время – регистрировать ничего не нужно.

Договор – это юридический документ. Как раз по этой причине любое изменившееся условие аренды должно быть оформлено при помощи специального дополнительного соглашения. Очень часто хозяин жилого помещения и арендатор подписывают соглашение о продлении действия аренды квартиры, сохраняя все основные условия.

Стоит сказать о том, что в состав передаточного акта в обязательном порядке входит опись всего расположенного в жилом помещении имущества (того, которое передается в пользование вместе с самой квартирой).

Что называют описью имущества

Описью имущества называют приложение к арендному договору. Опись отражает имущество, передаваемое клиенту на определенный временной период.

Собственник квартиры имеет право включать в опись: всю мебель, электронную технику, посуду для кухни и так далее. Если же арендатором будет что-то утеряно либо повреждено (не отраженное в описи имущества), вернуть предмет собственнику жилья не удастся.

Договор об аренде

Каким образом происходит составление документа

Как правило, опись имущества при аренде жилья (квартирного помещения), заполняется по стандартам.

Какие реквизиты в обязательном порядке необходимо отразить в акте?

1. Документ должен иметь наименование. Оно может быть любым.
2. После этого стоит прописать, где и когда был составлен данный документ.
3. Должна быть отражена информация о сторонах, заключающих соглашение. Описываются данные не только арендодателя, но и арендатора.
4. И последнее – прописывают ссылку на арендный договор.
5. После отражения и фиксации всех вышеуказанных сведений, стороны прописывают следующий момент: арендодатель передает во временное пользование не только жилое помещение, но и находящееся в нем имущество – арендатор же должен принять все это имущество.
6. Далее перечисляется все находящееся в жилье имущество.
7. В конце документа обе стороны ставят свои подписи.

Нюансы оформления описи имущества

Все зависит от передаваемой квартиры, от того, что конкретно в ней остается. В некоторых ситуациях возможно возникновение определенных сложностей. Допустим, если речь идет об аренде пустой квартиры. В подобной ситуации в этом документе при аренде квартиры будет почти нечего прописывать. Описаны будут лишь счетчики на воду, приборы сантехники, и другие, расположенные в здании.

Стоит отметить, что на сегодняшний день граждане нередко сдают в аренду полностью готовую к заселению квартиру (то есть, со всем необходимым имуществом – даже с вилками и ложками). Это приводит к тому, что опись имущества может занять не один и не два листа.

Самое главное в подобных ситуациях – не игнорировать устоявшиеся правила, прописывать и отражать любой имеющийся в жилье предмет. Кроме того, есть вариант с фиксацией на фото либо видео состояния всего имущества. Эти изображения впоследствии можно приложить к арендному договору. Опись имущества – это сложный юридический документ, который при возникновении споров может защитить интересы арендодателя.

Правила аренды квартиры на длительный срок

В обязательном порядке проверьте, имеет ли право хозяин квартиры сдавать ее в аренду. Тщательно изучите всю предоставленную Вам документацию.

Какие вопросы задавать при аренде квартиры

Обязательно необходимо уточнить, по какому адресу проживает хозяин жилого помещения. Осуществите проверку его личных данных (телефона, предоставленного Вам адреса).

Проверьте, на каких условиях в жилом помещении подключен интернет (если его уже провели – уточните, кто и каким образом будет его оплачивать).

Осматривая арендуемую квартиру, проверьте, в каком состоянии находится сантехника, электрическая проводка. Важный момент: если подключено всего несколько устройств (речь идет об электрическом чайнике, ноутбуке, стиральной машине), пробки выбивать не должно. Еще стоит удостовериться в том, что в арендуемой квартире отсутствуют муравьи, тараканы и так далее.

Если процесс осмотра выявил какие-то определенные неисправности, спросите у хозяина помещения, кто будет оплачивать ремонтные работы.
Если Вы арендуете комнату, у которой нет замка (либо идет речь об оплате одного спального места), выплачивать залог не требуется.

Окна жилого помещения должны иметь надлежащее состояние. В противном случае в зимнее время года в квартире будет чрезмерно холодно, а в жаркое будет сложно выполнять свои функции кондиционеру.

Обязательно зафиксируйте номера аварийных учреждений, по которым нужно звонить в случае какого-либо чрезвычайного происшествия. Экземпляр арендного договора должен содержать отметку о ежемесячной оплате аренды. Собственник жилого помещения в обязательном порядке должен поставить свою личную подпись.

Имущество в съемной квартире

Уточните вопрос с техникой и мебелью – можно ли будет Вам использовать мебель хозяина жилья либо нужно будет перевезти свою. Так как рыночная цена аренды помещений всегда бывает нестабильной, не стоит оформлять арендный договор на длительное время за определенную цену. Само собой, это лишь совет, решение все равно в любом случае остается за Вами, но если вдруг цены упадут, Вы всегда сможете найти более дешевый вариант аренды (либо попросить хозяина квартиры сделать Вам скидку).

Оформляя арендный договор, собственник жилого помещения должен отдать Вам все ключи. Их обязательно необходимо проверить. И не забывайте: никто не имеет права требовать с Вас денег за ключи. Это будет незаконным требованием, выполнять которое Вы вовсе не обязаны.

Как правило, арендный договор заключают ровно на один год. Это выгодно хозяину жилого помещения, так как такой договор считается заключенным на короткий срок. Таким образом, арендатор не сможет без уведомления хозяина пустить проживать с собой еще других жильцов. Если у Вас есть желание продлить срок действия договора, просто подпишите необходимое соглашение. Сделать это необходимо за 30 дней до того, как завершится временной период действия арендного договора жилого помещения.

Установите контакт с собственником арендуемого жилья и соседями, это поможет Вам избежать многих проблем.

Срок аренды

Среди арендаторов часто встречается такое заблуждение – арендодатель имеет право выставить их из квартиры в любой момент. В реальности все не так просто, арендодатель не может выгнать арендатора до того, как истечет временной период действия договора.

Еще один важный нюанс: если Вами был подписан договор на аренду квартиры на длительный срок (более года), у арендатора есть право перед иными лицами на продление заключенного соглашения. И если арендодатель начнет просто ссылаться на то, что человек ему не понравился, и он хочет заселить других жильцов – это вовсе не станет серьезным основанием (само собой, если арендатор не совершил ничего противоправного). Выселение в такой ситуации возможно лишь посредством судебных разбирательств. Суд будет рассматривать, есть ли нарушения законодательных норм Российской Федерации, либо нарушения арендного договора. То есть:

1. Если человек не оплачивает аренду жилого помещения.
2. Если пускал жить в квартиру посторонних лиц (не отраженных в договоре).
3. Если арендатор испортил жилое помещение (либо если в нем стало невозможно проживать).

Но на практике такие ситуации встречаются не так уж и часто.

Возмещение ущерба

Перед завершением срока договора арендатор и арендодатель должны вместе проверить с помощью описи все имущество. Арендатор обязан вернуть все вещи в надлежащем состоянии. В случае порчи какого-то предмета вопрос решается различными способами. Само собой, лучше всего найти компромиссное решение (допустим, при поломке холодильника, арендатор может оплатить его ремонт либо возместить стоимость). Но если в поломке арендатор не виноват, дело дошло до разбирательств в судебной инстанции, доказательством будет служить заключенный договор аренды квартиры. Его в обязательном порядке должны подписать обе стороны правоотношений.

И последнее: всегда читайте, что Вы подписываете при аренде квартиры! Даже в том случае, если Вы отследили каждый шаг арендодателя, в конце обязательно прочтите все написанное! Лишь после этого стоит ставить свою подпись в договоре! Если у Вас нет достаточных знаний в данной сфере, лучше всего обратиться за помощью к специалисту. Профессиональный юрист разъяснит Вам все нюансы и поможет избежать ошибок при заключении договора аренды на квартиру!

Аренда квартир и других помещений регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Многие предприниматели, начиная бизнес, сталкиваются с проблемой аренды нежилых помещений. Помимо того что надо подобрать помещение, устраивающее по всем параметрам, требуется еще грамотно составить договор. Что должен содержать договор аренды, на какие моменты необходимо обратить внимание при его подписании?

При заключении договора аренды нужно четко определить местонахождение помещения или здания. Причем если арендуется часть площадей здания, не стоит ограничиваться только указанием улицы и номера дома: это даст основания предполагать, что снимаются все помещения в нем. Другой типичной ошибкой является неправильное указание адреса. Например, когда вместо номера владения пишут номер дома (с точки зрения определения объектов это абсолютно разные вещи), вместо проспекта - проезд и т. д.

Главное - деньги

Следующий важный момент - арендная плата, размер которой должен оговариваться сторонами в договоре. Она может быть рассчитана за 1 кв. м в год или за все помещение в месяц. Кроме того, нужно зафиксировать, как будет происходить оплата: если в рублях, то указывается размер арендной ставки, если в долларах или евро, то следует отметить, что расчеты происходят в рублях по курсу, определенному сторонами. Чаще всего его приравнивают к курсу Центрального банка России.
Также при определении размера арендной платы необходимо указать, включены ли в нее коммунальные платежи. В некоторых случаях арендодатель закрепляет за собой право выставлять арендатору отдельные счета за основные коммунальные услуги или за услуги, не являющиеся коммунальными, к которым, например, относятся вывоз мусора, телефонная связь, интернет и т. д.

Проблемы возникают и при ремонте помещения. В некоторых договорах арендодатель обязывает арендатора отремонтировать предоставленное ему помещение «в случае необходимости», но зачастую этот «случай» не определяется. То есть формально арендодатель может потребовать провести ремонт в любой момент. Еще один нюанс касается капитального ремонта: его должен осуществлять только собственник помещения! Разумеется, производить работы будут специалисты, однако обязанность по содержанию помещения (здания) в надлежащем состоянии лежит на собственнике.

Семь раз проверь...

В том случае, если договор аренды заключен на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Если у сторон нет желания проходить эту процедуру, стоит заключить договор на меньший срок (например, на 11 месяцев или 364 дня) и предусмотреть возможность его продления (пролонгации) при отсутствии возражений какой-либо из сторон. В принципе это не обязательно указывать в договоре. В соответствии с Гражданским кодексом России, если стороны продолжают исполнять свои обязательства по договору и при этом не изъявили желания расторгнуть его, такой договор считается продленным на неопределенный срок.

Во избежание недоразумений в договоре целесообразно отметить, что передача помещения в аренду не является передачей права собственности на него. Иными словами, пользоваться помещением по договору аренды может некая фирма Х, но собственником все равно останется гражданин Иванов. Кроме того, необходимо указать, на основании какого документа арендодатель распоряжается помещением, т. е. подтвердить право собственности.

При заключении договора субаренды обязательна ссылка на договор аренды. Если вы являетесь субарендатором, вам требуется получить согласие собственника на заключение договора. Ведь последний имеет право запретить арендатору сдавать помещение в субаренду.

Важный элемент договора аренды - акт приема-передачи помещения, прилагаемый к договору. В нем должно быть указано состояние помещения на момент передачи. Нужно отметить, какие коммуникации подключены и функционируют (телефонный кабель, водопровод и канализация, тепловая сеть и т. д.).
При подписании акта целесообразно ознакомиться с его содержанием, поскольку стороны договора временами выбирают довольно странные формулировки, которые не всегда являются правильными. Иногда в акте приема-передачи можно наткнуться на наименования весьма замысловатых механизмов и систем. Так, автор этих строк не так давно обнаружил в акте среди прочих инженерных систем систему по борьбе с грызунами.

По окончании действия договора аренды оформляется акт приема-возврата. Этот документ также фиксирует состояние передаваемого помещения. Если в акте приема-возврата указано, что оно находится в нормальном состоянии, пригодном для дальнейшего использования, бывший арендатор может спать спокойно. В акте должно быть оговорено, что стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора.

Любой договор предусматривает права и обязанности сторон. Как правило, договор аренды предполагает право арендодателя беспрепятственно входить в сдаваемые помещения для проверки их состояния. Кроме того, поскольку в договоре должны указываться цели, для которых арендуется помещение, арендодатель может проверить, как именно оно используется. Если это условие не соблюдается, арендодатель вправе применить соответствующие санкции. Как правило, при нецелевом использовании помещения, систематической неуплате или просрочке уплаты арендных платежей, а также при причинении повреждений арендодатель расторгает договор.

...Один раз подпиши

Среди прав арендатора обычно указывают право пользования имуществом. Соответственно договор предусматривает обязанность арендодателя предоставить помещение для использования. Если арендодатель не передал помещение в установленный срок или передал его в состоянии, не отвечающем условиям договора, арендатор может предъявить соответствующие претензии. Например, снимается помещение для использования в качестве архива. Однако при передаче помещения выясняется, что оно сырое и использовать его для хранения бумажных документов затруднительно. Арендатор имеет право либо потребовать от арендодателя предоставить другое помещение, либо расторгнуть договор. В первом случае необходимо внести изменения в договор аренды или заключить новый. Если арендатор решил расторгнуть договор, но уже внес предоплату, он может потребовать от арендодателя вернуть внесенную сумму.

Обязательно проверьте, правильные ли реквизиты сторон отмечены в договоре: наименования, адреса, ИНН, банковские реквизиты, паспортные данные (если сторона по договору - физическое лицо) и т. д. Если одной из сторон договора является организация, необходимо уточнить, имеет ли должностное лицо, указанное в договоре, право подписывать подобные документы.

30.08.17 35 797 0

Как снять офис

Чтобы со дна не постучали

Ни один мой знакомый предприниматель не смог нормально снять офис с первого раза.

Один снял помещение «за копейки» и платит тройную цену за уборку, от которой нельзя отказаться. Другой решил подписать договор как-нибудь потом, а через полгода его вещи вынесли на улицу без объяснения причин. К третьему в офис приходит собственник помещения и ночует там с друзьями.

Сергей Король

разобрался в коммерческой недвижимости

Я работал в компании, которая помогает с поиском коммерческой недвижимости. Расскажу, как недорого снять коммерческую недвижимость и не пожалеть об этом. Речь пойдет о небольших офисах, мастерских и выставочных пространствах.

Как выбрать помещение

Перед переездом полезно поговорить с сотрудниками и собрать с них список требований к новому офису. Это поможет не растерять коллектив после переезда.

Знакомые предприниматели рассказывают, что после переезда у них всегда кто-то собирается уйти. Если обсудить требования и учесть их хотя бы частично, то получится сэкономить на поиске новых сотрудников взамен уволившихся.

Требования стоит разделить на важные и желательные. Получится два списка, например такие.

• в районе станции метро «Смоленская»;
• не дольше 15 минут пешком до метро;
• минимум 3 парковочных места;
• собственный туалет;
• не менее 20 кВт электричества для серверного оборудования, с отдельной проводкой и распределительным щитком;
• охрана пускает гостей по звонку.

Было бы неплохо:

• парковка для велосипедов;
• несколько кафе в пешей доступности;
• не первый и не последний этажи;
• кирпичное здание с высокими потолками;
• можно покрасить стены;
• отдельная комната под переговорку.

Подумайте, сколько сотрудников будет в вашей компании через год. В офисе требуется не менее 5 м² на человека.

Побег из промзоны

Александра шьет одежду в Санкт-Петербурге. У нее было производство в самом центре города. Там же располагался офис и магазин.

Александра решила сэкономить на аренде и нашла новое помещение под производство - на окраине. Посчитала, что после переезда ежемесячно будет экономить более 100 тысяч рублей на аренде. Через две недели в новом производстве сделали ремонт своими силами и начали работу.

Спустя несколько месяцев у Александры начали увольняться сотрудники. Оказалось, что им нравилось работать в центре: ходить на обед в хорошие кафе, устраивать в офисе вечеринки. А после переезда они тратили лишний час на дорогу и сидели в скучной промзоне. Новые сотрудники на производство приходили неохотно.

Сейчас Александра планирует вернуться, но помещение под производство придется снимать дороже. Вместо экономии на аренде придется переплачивать.

Как найти новый офис

Когда у вас составлен список требований, поиск офиса можно поручить любому свободному сотруднику - по крайней мере подбор вариантов.

Искать самому. Объявления об аренде офиса размещают на «Циане », «Авито », «Из рук в руки » и других сайтах. Приготовьтесь листать тысячи одинаковых объявлений и звонить по сотням номеров. Так офис находят примерно за месяц.

Полезно искать не только на сайтах, но и живьем. Погуляйте по желаемому району в рабочий день, заходите в понравившиеся здания и спрашивайте, сдается ли у них что-нибудь. Иногда собственники по старинке подают объявления только в газеты и не идут в интернет. Бывает, помещение под офис освободится на днях и объявления еще нет. Так можно снять помещение, которое не выставлено на сайтах.

Обратиться к посредникам. Компании-посредники размещают на сайте отборные объявления и помогают снять офис. Комиссию за свою работу они получают от арендодателя. Самые известные посредники - это Biz-cen.ru , Officescaner.ru , Office.ru .

К посредникам стоит обращаться, если вы готовы снимать офис за обычную рыночную цену. Если хотите сэкономить - ищите сами. Посредники не работают с самыми дешевыми вариантами и маленькими офисными центрами.

Будьте осторожны с квартирами и субарендой у друзей. Большая уютная квартира может оказаться выгоднее бизнес-центра по соседству. Поэтому компании из 3-5 сотрудников часто снимают квартиры под офис. Но у компании могут возникнуть проблемы. Если налоговая узнает, то заставит внести изменения в ЕГРЮЛ , или сделает в реестре запись о недостоверных требованиях - это отпугнет осторожных контрагентов. Кроме того, могут возникнуть трудности с визами для сотрудников. Сотрудники одной компании долго не могли получить визы в Европу и США : посольства не доверяли компании, которая обитала в обычной квартире.

Иногда начинающие предприниматели арендуют часть офиса у дружественных компаний. Это удобно, но нужно быть готовым съехать в любой момент. Друзья могут переехать или разориться - придется срочно искать новое помещение.

Еще стоит уточнить, есть ли в договоре друзей разрешение на субаренду. Если разрешения нет, то собственник может быть против - он выгонит из офиса, не даст ключи, не пустит гостей.

Не стоит снимать у друзей помещение, если собираетесь устанавливать в нем дорогое оборудование. Вы в офисе на птичьих правах, в случае конфликта будет сложно забрать его законным путем.

Просмотр помещения

Когда найдете подходящий офис, вас пригласят на просмотр. В пустом офисе будет сидеть представитель собственника и от скуки начнет задавать разные вопросы о вашем бизнесе. Обстановка такая, что хочется поскорее подписать любые документы. Но вы не сдавайтесь.

Осмотрите помещение. Обойдите помещение вдоль всех стен. Загляните за каждую картину и убедитесь, что под ней нет дыры, трещин и звукозаписывающей аппаратуры - их часто маскируют плакатами. Если не заметите трещину и подпишете договор, то она станет вашей проблемой.

Загляните в туалет, включите воду и спустите воду в унитазе. Унитаз должен смывать, в кранах должна быть вода. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Если вода только холодная - что тогда?

Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. Убедитесь, что они работают и в помещении не пахнет пылью, плесенью, сыростью, гниением, крысами, трупами или чем похуже. Пыльные кондиционеры придется чистить вам.

Если в офисе есть вайфай, подключитесь к нему с телефона и с ноутбука. Запустите тест скорости соединения на Speedtest.net . Если есть телефон - позвоните себе на мобильный. Если не можете дозвониться, а арендодатель юлит, мол, сейчас технические работы, то знайте: связь может так и не заработать.

Арендодатели часто хитрят с интернетом. Они говорят, что в офисе нет сети, но они помогут с подключением по выгодному тарифу от дружественного провайдера. На деле арендатору предложат подписать договор с ежемесячной платой 10-15 тысяч рублей - в несколько раз дороже средней цены на рынке. Знакомый владелец веб-студии полгода платил 50 тысяч рублей, но потом расторг договор и купил всем сотрудникам безлимитные мобильные модемы. Теперь платит 3 тысячи рублей за всех.

Поговорите с соседями. Полезно зайти в соседние офисы. Скажите, что собираетесь снять помещение в этом бизнес-центре, и попросите телефон для консультации. Не стоит разговаривать о недостатках аренды в бизнес-центре во время просмотра: вам вряд ли будут жаловаться при арендодателе. Лучше позвоните вечером и поговорите спокойно.

Знакомые предприниматели советуют спросить о кражах. Воровали ли из офиса что-нибудь в последнее время? Если воровали, то, скорее всего, у помещения проблемы с охраной.

Сухой закон в офисе

У Андрея бренд мужской одежды. Он искал помещение под мастерскую и магазин. Нашел вариант на бывшем заводе, который превратили в творческий кластер.

На просмотре Андрей влюбился в помещение, арендодатель выглядел милым и был одет как надо: во всё черное. Но Андрей не поленился и позвонил ребятам из соседних помещений.

Оказалось, что арендодатель - не модник, а религиозный человек и борется с грехом среди арендаторов: запрещает оставаться в офисе после семи, не дает слушать музыку. Последний месяц арендодатель начал устраивать облавы и обыски - ищут алкоголь и наркотики. Все будущие соседи Андрея признались, что сами ищут новые помещения. Андрей так и не перезвонил арендодателю.

Уточните детали

Иногда арендодатель выставляет небольшую стоимость за офис в надежде заработать на дополнительных услугах: коммуналке, уборке, охране. Важно обсудить их отдельно, чтобы сбить цену.

Вот возможные услуги, которые вам придется оплачивать.

Коридорный коэффициент. Арендодатель просит оплатить часть общих помещений - коридоров, фойе.

Оплата коммунальных услуг. Узнайте заранее, как арендаторы оплачивают электричество, интернет, воду и вывоз мусора. Коммунальные платежи должны оплачиваться по счетчику. Иначе арендодатель может выставить за них произвольные счета, которые трудно оспорить. Кроме того, важно включить коммунальные услуги в договор (их можно назвать переменной частью арендной платы) - тогда с них получится вернуть НДС .

Парковка для сотрудников и гостей. Спросите, сколько парковочных мест полагается к вашему помещению. Парковочные места бывают фиксированные и свободные. Если важно ездить в офис на машине, то нужны фиксированные места. Иначе парковка будет забита другими арендаторами, которые приедут на работу раньше.

Охрана офиса. Нужно заранее выписывать пропуск для гостей или достаточно встретить их у охраны? Можно ли работать в офисе вечером? Некоторые бизнес-центры закрывают двери в 9 часов.

Если в офисе есть турникет, то полезно узнать про дополнительные ключи: как их получить, сколько они стоят. Иногда арендодатель пытается дорого продать ключи для новых сотрудников.

Уборка. Часто арендодатель настаивает на отдельной плате за это. Можно предложить убираться в своем офисе самостоятельно и гарантировать чистоту.

Арендные каникулы на ремонт. Если помещению нужен ремонт, то стоит попросить у арендодателя каникулы на месяц или два. Во время каникул арендатор не платит аренду, но обязуется сделать косметический ремонт по утвержденному с арендодателем плану. Обычно косметический ремонт обходится дешевле аренды, а предпринимателю достанется чистый офис с белыми стенами.

Не факт, что арендодатель согласится убрать коридорный коэффициент или откажется от платежа за уборку. Но вы не узнаете, пока не спросите. Посредники из «Биз-цен» утверждают, что обычно удается снизить стоимость аренды на 5-10%. Это десятки тысяч рублей экономии в год.

Договор и документы

Когда офис мечты найден и все детали оговорены, остается подписать договор и акт приемки помещения.

Перед подписанием договора нужно попросить собственника помещения показать документ на право собственности. Адрес офиса должен совпадать с адресом в документе.

Иногда у арендодателей случаются проблемы с собственностью из-за судов или претензий регулирующих органов. Тогда они пытаются подсунуть сертификат другого помещения в надежде, что арендатор не будет вчитываться в бумагу. Вместо красивой гербовой бумаги арендодатель предоставляет выписку из реестра недвижимости. Проверить выписку можно на сайте Росреестра.

Иногда офис сдает не собственник, а другой арендатор: когда-то он снял большое помещение, а сейчас сдает его часть. Нужно попросить у него договор аренды: там должно быть указано, что арендодателю не запрещено пересдавать офис.

Также важно заглянуть в технический или кадастровый паспорт. Посмотрите на площадь помещения, которая указана в паспорте: она должна совпадать с площадью помещения в договоре. Знакомому предложили снять офис площадью 80 м², ставка - 2000 рублей за метр. Заглянул в кадастровый паспорт, а там указана настоящая площадь: 78 м². Стоимость аренды снизилась на 4000 рублей еще до начала торга.

С вашей стороны для заключения договора потребуется пакет документов:

1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет.
3. Банковские и почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
4. Копии учредительных документов (ИНН , ОГРН , КПП ).
5. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Все копии нужно заверить печатями.

Письмо о намерениях. Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, пока вы собираете документы, подпишите с арендодателем письмо о намерениях в свободной форме. В нем кратко опишите условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения. Письмо о намерениях - это предварительный договор, в будущем он меняется на долгосрочный. Вместо письма о намерениях арендодатель может попросить залог под расписку.

Договор. Не подписывайте договор сразу, как только увидите его. Лучше всего взять паузу на день и забрать договор с собой. Внимательно прочитайте его, строчка за строчкой. Если сомневаетесь в чём-то - идите к юристу. Если не понимаете, что значит какой-то пункт, - идите к юристу. Обращайте внимание на фразы со словами «в одностороннем порядке» или «безусловно». Например:

• «Арендатор безусловно обязуется допускать арендодателя и его представителей в помещение в любое время. В экстренном случае, если разрешение арендатора получено не было, арендодатель и его представители могут посещать помещение самостоятельно, без присутствия арендатора и его представителя», - к вам в офис смогут ходить посторонние люди, не пустить их нельзя.
• «Арендодатель может в одностороннем порядке изменять условие предоставления дополнительных услуг, связанных с уборкой помещения».

Часто офисы сдают на 364 дня или на 11 месяцев. Это делают для того, чтобы не регистрировать договор в Росреестре и не платить пошлину. Важно, чтобы договор не запрещал продлить аренду.

Найдите в договоре пункт об индексации арендной платы. При аренде на 11 месяцев арендодатель часто пишет о ее автоматическом увеличении на 10% раз в год. А в долгосрочных договорах аренды цену обычно фиксируют на всё время.

Ничего не делайте до договора

Виктор нашел офис мечты в здании дореволюционной постройки в Москве. Арендодатель обнял его, разрешил переезжать хоть завтра. «Ты пока освойся, наведи порядок. Выкинь всё барахло, делай что хочешь. Когда переедешь, я зайду с договором», - заявил арендодатель.

Виктор покрасил стены в белый цвет, выбросил сломанный холодильник и отодрал со стены коробку со старыми проводами. Вечером ему позвонил разъяренный арендодатель: «Ты мне всё здание оставил без телефона и интернета. Давай плати по пять тысяч рублей за каждый номер». Виктору пришлось заплатить больше 200 тысяч рублей - это годовая стоимость аренды его нового офиса.

По уму Виктору нужно было указать в договоре: «Обязуюсь сделать косметический ремонт согласно утвержденному плану». В плане следовало прописать: покрашу стены, выброшу холодильник, демонтирую ящик со стены. Если арендодатель подписал бы план, то не смог бы потребовать с Виктора оплату ремонта телефонной сети.

Нельзя делать ремонт до подписания договора.

Согласуйте в договоре, на каких условиях вы будете съезжать: когда нужно предупредить арендодателя, когда вам вернут залог, какие могут быть неустойки.

Акт приемки. Укажите в договоре, что переедете в офис после подписания акта приемки. Подписывайте его за день или за два до переезда. Внимательно изучите помещение и запишите в акт все проблемы или особенности. Внесите в акт скрипучие окна, трещину в коридоре и сломанную решетку вентиляции в туалете - с вас потом не возьмут неустойку за эти проблемы.

Укажите в акте всю технику, которая есть в офисе: роутеры, чайник, мебель. Укажите количество ключей, которые вам отдали. Арендодатель не выставит вам претензии за вещи, которых у вас не было.

Запомнить

1. Составьте список требований к будущему офису.
2. Ищите сами или с помощью посредников. Заходите в понравившиеся офисы в районе, где ищете.
3. На просмотре проверяйте всё. Свяжитесь с соседями и спросите у них про проблемы.
4. Торгуйтесь за мелочи: парковку, уборку, коммунальные платежи.
5. Не переезжайте без договора. Не подписывайте договор не читая.
6. Попросите у арендодателя право на собственность или договор субаренды.
7. Подпишите акт приема коммерческого помещения. Укажите в нем технику, ключи и проблемы офиса.

Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт - Денис Кудерин.

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.

Итак, начинаем!

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

• относительно невысокие финансовые затраты;
• более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
• возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
• большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные , на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье « ».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

• сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
• если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.

1) Агентство.net

Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

07.10.2014

Что нужно знать при взятии в аренду торгового помещения

Что нужно знать, при взятии в аренду торгового помещения.

1. Формулируем запрос.

Соизмерьте ваши запросы с реальной ситуацией на рынке торговых помещений. Не надейтесь снять помещение под магазин по цене ниже среднерыночной, т.к. спрос на аренду торговых площадей сегодня реально превышает предложение.

Выберите место будущей торговли в зависимости от наличия там спроса на предлагаемые вами товары и от наличия и расположения ваших конкурентов поблизости. Задайте себе вопрос: будет ли это отдельно стоящий магазин или же помещение в торговом центре.

Решите для себя, будете ли вы искать помещение самостоятельно или обратитесь в агентство недвижимости за этой услугой. В первом случае вы сэкономите до 100% от размера месячной арендной платы за подобранное помещение. Выбрав второй вариант, вы сэкономите несколько недель или даже месяцев рабочего времени, а также обретёте опытного консультанта по всем вопросам аренды, включая юридические.

2. Выбираем помещение.

Выясняем по пунктам.

• Следует выбирать только нежилое помещение, которое может быть предназначено именно для торговых целей или может быть использовано по свободному назначению.

• Есть ли подъездные пути и место для разворота транспортных средств необходимого размера? Нужна ли парковка рядом с помещением?

• Нужно ли вам готовить к работе помещение, или оно уже полностью (частично) отремонтировано, оборудовано и готово?

• Разрешит ли собственник сделать нужные вам перепланировку и ремонт?

• В какие сроки и за чей счёт можно переделать помещение, подготовить все необходимые документы и согласования для предстоящей торговли?

• Где и как будут разгружаться товары и оборудование? Может быть, понадобится лифт, подъёмник или транспортёр?

• Нужны ли будут подсобные помещения для хранения и сортировки товаров? Как и где разместить складское и торговое оборудование?

• Нужны ли дополнительные помещения для размещения и/или отдыха персонала/администрации магазина?

• Санузлы: сколько, какие, для персонала и/или для покупателей?

• Насколько комфортно будет чувствовать себя здесь ваш покупатель?

Сразу же обращайте внимание на юридические аспекты будущей сделки. Тут то и возникает главное преимущество поиска помещения с помощью профессионального агентства коммерческой недвижимости. Специалист (риэлтор или юрист агентства) проведёт экспертизу документов на помещение, а во время переговоров с арендодателем задаст нужные вопросы и выяснит конкретные ответы.

3. Заключаем договор .

Прежде чем заключать договор аренды (субаренды) торгового помещения, проверьте документы, подтверждающие полномочия тех, кто его подписывает.

• В договоре точно обозначьте объект аренды, сроки, размер оплаты. Распишите, как распределятся расходы на содержание арендованного имущества: коммунальные платежи, уборку и вывоз мусора, обеспечение обязательной пожарной сигнализацией, охрану.

• Если помещение сдаётся вместе с оборудованием, обязательно составьте подробную опись оборудования и его состояния на момент сдачи в аренду. Рекомендуется также составить подробную опись состояния самого помещения (стены, пол, потолок, электропроводка, и.т.д). Оформите обе описи как приложения к договору. Это нужно для того, чтобы арендодатель не предъявил вам в будущем материальные претензии, например, по поводу изначально ещё до вас искорёженных дверей и перегородок, содранного в подсобке линолеума или испорченного предыдущим арендатором оборудования.

• В договоре можно дополнительно расписать ответственность сторон не только в случае форс-мажорных обстоятельств, но и на случай нештатной ситуации. Обсудите с арендодателем, кто будет нести ответственность за принадлежащие вам испорченные товары и оборудование в случае, если в арендуемом помещении и, к примеру, произойдёт затопление из-за протечек крыши, прорыва водопровода или канализации, а так же если пострадают люди, оборудование и товары в пожаре, возникшем из-за неисправной электропроводки. Впрочем, всё на свете предусмотреть даже в самом лучшем договоре невозможно, поэтому подобные проблемы можно успешно решить, оформив заранее страховку или обратившись в суд.

• Изменение или расторжение договора происходит по соглашению сторон, если иное не установлено законом или самим договором, или по решению суда в случае отказа стороны от изменения условий договора. Любая из сторон вправе изменить или расторгнуть договор в одностороннем порядке только в том случае, если это предусмотрено в договоре.

4. Договариваемся об оплате.

Поинтересуйтесь, включены ли в арендную плату коммунальные платежи, НДС, оплата охраны, уборки помещений. Торг уместен только в том случае, если арендодатель действительно завысил цену по сравнению со среднерыночной ценой аренды на большинство других расположенных поблизости торговых помещений. При нынешнем повышенном спросе на аренду торговых помещений в Москве жёстко торгующийся потенциальный арендатор может лишить себя шанса снять понравившееся подходящее помещение. Будьте дипломатичнее.

Обзор цен на аренду торговой недвижимости в Москве.

Прежде чем говорить о конкретных ценах на аренду магазинов и торговых помещений, необходимо перечислить хотя бы основные факторы, от которых размер этих цен зависит.

- Структура спроса и размер помещения. Наиболее высок спрос сегодня на очень маленькие торговые помещения (торговые павильоны, мелкие магазины в крупных торговых центрах) и магазины с отдельным входом общей площадью до 300 кв.м. Соответственно и ежегодная цена квадратного метра на аренду таких помещений будет выше, чем на торговые площади большего размера.

Место расположения. Аренда торгового помещения в центральном округе Москвы обойдётся гораздо дороже (от одной до нескольких тысяч долл. За кв.м. в год), чем аренда точно такого же помещения в западном, юго-западном или северо-западном округе (в среднем от 600 до 1800 долларов за кв.м. в год). Дешевле всего будет стоить подобное помещение на востоке, юго-востоке и северо-востоке столицы (примерно от 300 до 1000 долларов за кв.м. в год). Северный и южный округа Москвы традиционно держат золотую середину по ценам на аренду недвижимости (от 350 до 1500 долларов за кв.м. в год). Цены уменьшаются по мере удаления от центра города и от станций метро. Традиционно высоки арендные ставки там, где наблюдается большое количество проходящих потоков людей и проезжающего мимо транспорта.

Профиль арендатора. Так называемым “якорным” арендаторам, занимающим несколько тысяч кв.м. (например, в гипермаркетах) владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них могут составлять от 100 до 400 долларов за кв.м. в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи - от 1000 до 4000 долларов за кв.м. в год.