Приветствую, друзья! Сегодняшнюю статью для вас написал не я. Написала ее моя коллега, большой специалист в области градостроительной деятельности и архитектуры. Думаю, что она появится на блоге и ответит на ваши вопросы в комментариях.

Друзья, на блоге и дальше будут появляться ее статьи и статьи других специалистов. Так как я не могу раскрыть все тонкости градостроительной деятельности один, то постараюсь привлечь для этого на блог специалистов из разных направлений.

Так вот, представляю вам статью та тему: «Проект планировки территории и проект межевания территории»:

«Как правильно использовать такой важнейший ресурс как территория? Как обеспечить ее развитие в случае размещения на ней различных объектов? Эти и другие вопросы позволяет решить планировка территорий.

Основные положения о планировке территории приведены в главе 5 ГрК РФ.

Документация по планировке территории подразделяется на проекты планировки территории (далее – ППТ), проекты межевания территорий (далее – ПМТ) и градостроительны х планов земельных участков (далее – ГПЗУ).

Состав ППТ приводится в статье 42 ГрК РФ:

Подробно на содержании чертежей, схем и пояснительных записок останавливаться не буду, отмечу, что проект планировки территории состоит из основной утверждаемой части и материалов по ее обоснованию.

С примерами проектов планировки территории, подготовленных по инициативе муниципальных образований Чувашской Республики, Вы можете ознакомиться на сайте Минстроя Чувашии и на сайтах муниципальных образований.

Проект межевания территории

Состав ПМТ приводится в статье 43 ГрК РФ:

Для увеличения нажмите на картинку

ПМТ разрабатывается на основе ППТ и может быть выполнен как в его составе, так и отдельно от него.

Градостроительны й план земельного участка

ГПЗУ может разрабатываться в составе ПМТ, но чаще всего готовится в виде отдельного документа, о котором пойдет речь в следующей статье.

Кто готовит документацию по планировке территории?

Согласно части 8 статьи 45 ГрК РФ подготовка ППТ и ПМТ можетосуществляться непосредственно органами исполнительной власти или органами местного самоуправления либо иными лицами, которые могут быть привлечены ими на основании государственного или муниципального контракта:

Исключения прописаны в части 8.1, ими являются случаи, когда имеется договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории:

Подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.

Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления, изложены в статье 46 ГрК РФ.

Отмечу немаловажный факт – по таким проектам планировки и межевания территорий до их утвержденияобязательно проводятся публичные слушания .

Исключение составляют случаи, приведенные в части 5.1 статьи 46 ГрК РФ:

Процедура подготовки проектов планировки и проектов межевания территорий длительная и трудоемкая, ведь необходимо, чтобы документация была выполнена на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также, чтобы обязательно соблюдались требования технических и градостроительны х регламентов, нормативов градостроительно го проектирования.»

Скачать бесплатно:

P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать "Генератор исполнительной документации - Генератор-ИД" от сайта ispolnitelnaya.com . Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться!!!

Начиная разработку проекта планировки любого объекта недвижимости, в первую очередь нужно понимать сущность и назначение этого документа. Подготовка проекта межевания территории является составной частью пакета документов, формируемого для распланировки участка земли, где уже имеются или только планируются сооружения. Подобный план может потребоваться для уточнения границы территории без учета ее застройки.

В чем заключается подготовка проектов планировки и межеваний территорий

Проект межевания территории (далее ПМТ) - специальный тип документации в градостроительстве, который формируется для видов деятельности, нуждающихся во внутреннем межевании земельных участков. Этот процесс не фиксируется в кадастре и отличается от межевания своей целью - выделением территорий.

Межевание площадей позволяет разметить местность, назначенную под строительство, либо выполнить другие работы путем создания структуры на определенной территории. Иными словами, когда общий участок нужно раздробить на более мелкие части, прибегают к составлению ПМТ.

За основу формирования проекта берут данные архитектурного и градостроительного планов, которые определяют, возможен ли перенос идеи застройщика на конкретную местность. Он является координирующим планом, который обеспечивает согласованность и гармоничную реализацию обоих документов.

Информация, изложенная в ПМТ, находится в открытом доступе для всех заинтересованных лиц. В ознакомительных целях она публикуется на профильных сайтах специалистами отделов геодезии, функционирующих при муниципальных управлениях архитектуры.

В свою очередь, проект планировки территории (далее ППТ) принадлежит к разряду градостроительной документации. Он тесно связан с планом межевания, от которого отличается более детальными характеристиками, основанными на мельчайших тонкостях расчетов оптимального результата от будущих работ и минимизации вероятности ошибок в процессе строительства.

К тому же ППТ включает данные, далеко выходящие за рамки участка, где планируется внутреннее межевание. Он распространяется на комплексный контекст, куда должны войти застройки участка. Разработка указанного документа и подготовка проекта межевания территории осуществляются одновременно. Однако первый содержит ряд дополнительных и весьма важных сведений, которые в дальнейшем изучаются на предмет размежевания определенного участка земли.

К этим материалам принадлежат чертежи, изображающие:

1. линейные объекты;
2. объекты капстроительства;
3. схемы инфраструктуры.

Для чего нужна подготовка проектов планировки и межеваний территорий

Вышеупомянутые проекты оказывают большую услугу при организации предварительной подготовки земельного участка к строительству. Их можно взять на вооружение на пустых, только что выделенных землях, и на застроенных участках с уже развитой структурой .

Когда строительство начинается на неосвоенной площади, желания застройщика фактически безграничны. Но все же приходится учитывать состав почвы и приводить перспективу застройки в соответствие с ее качествами. Ни для кого не секрет, что своеобразие земель может стать преградой для их максимального заполнения капитальными сооружениями.

К тому же иногда случается, что полученные под застройку площади не должны нарушать гармоничное сочетание уже возведенных объектов и зданий в том стиле, который предопределен градостроительным планом. Эту функцию и выполняет рассмотренная проектная документация, которая учитывает все тонкости предстоящего строительства.

Такую же важную лепту вносит подготовка проектов планировки и межеваний территорий в планирование застройки площадей с уже готовыми капитальными объектами. В подобных случаях проектировочные работы будут преследовать иную цель - грамотно вписать в готовую градостроительную композицию новые дома.

Помимо четких задач, возложенных на подобные проекты, они выполняют и единую функцию - системную организацию строительства , которая имеет большое значение в случае масштабных градостроительных комплексов.

Иногда в столичных, краевых и областных строительных массивах, где земельные участки под застройку стоят очень дорого, для извлечения прибыли намеренно не соблюдаются правила эксплуатации площадей под возведенными сооружениями. Многочисленные случаи таких правонарушений наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому здесь предъявляются наиболее строгие требования к подготовке проектов планировки и межеваний территорий для соблюдения необходимого регламента и исправления обнаруженных недочетов.

Наряду с застройками ПМТ применяется при любом разделении участка земли на мелкие части при отсутствии выдела и регистрации их в кадастре.

Таким образом, план межевания может стать необходимым в случаях:

1. установления границы эксплуатации доли земельной площади в совместной долевой собственности, когда общий массив размеряется на отдельные части;
2. обособления от общей территории некоторой площади, отчужденной в процессе установки обременения.

При этих обстоятельствах проекты составляются по волеизъявлению собственников и позволяют сделать использование земли наиболее продуктивным. В то же время обязательными они не являются.

Если один большой участок планируется разделить на несколько частей помельче либо осуществить мероприятия, не внесенные в записи кадастра, возникает потребность в межевом проекте .

Все изменения и поправки, внесенные в ходе межевания, отражаются в учетных записях. Эти материалы детально вносятся в межевой план , чтобы при подготовке проекта межевания территории оперировать только ими.

Межевание принадлежит к обязательным условиям и проводится в процессе:

• нарезки участков земли;
• переназначения площадей (чаще всего разбивки большого участка на несколько мелких либо наоборот - объединения мелких частей);
• конкретизации границ (при спорах с соседями, судебных тяжбах и др.);
• регистрации земельной собственности;
• проведения сделки;
• сооружения на земельной площади капитальных строений.

По результатам межевания формируется план, который в дальнейшем учитывается в кадастровых записях.

Межевой план необходим для каждого собственника, земля которого подверглась размежевке, а вот межевой проект является вспомогательным документом. Однако последний содержит ключевые учетные данные о земельном участке, основанные на информации из межевого плана.

Более того, имеет место предопределенность - создание одного проекта для разработки другого, хотя они имеют разное информационное наполнение. Основные сведения, предложенные проектом планировки, служат базовой основой для создания ПМТ и наоборот.

Тесная взаимосвязь этих документов требует их предварительного взаимного согласования. В любом случае подготовка проектов планировки и межеваний территории окажут реальную помощь при решении земельных споров в части разграничения территории.

Межевой проект является документом, официально подтверждающим землевладение дольщиков. Это обусловлено обязательностью кадастровой регистрации общего участка под номером, единым для всех владельцев, что устанавливает солидарное право их общей земельной собственности.

Поскольку отдельные доли (участки) земли не вносятся в кадастр, практически они свидетельствуют об имущественной принадлежности отдельным лицам только по проекту межевания.

Подготовка проекта межевания территории без проекта планирования территории

Статья 41 (п. 5) Градостроительного кодекса РФ (№ 373-ФЗ) поясняет, что подготовка проекта межевания территории без проекта планирования территории относится только к участку, на котором не предвидится мероприятий по его стабильному и комплексному развитию, а также возведения линейных объектов с целью:

1. корректировки границ создаваемых и видоизменяемых участков земли;
2. указания, изменения или упразднения красных линий в отношении застроенных территорий, на которых не запланировано строительство новых капитальных объектов;
3. указания, изменения или упразднения красных линий из-за создания или реформации участка земли, если указанные действия влияют только на видоизменение границ площади общего пользования.

Структура проекта межевания территории

Содержимое проектной документации (в частности ПМТ) имеет форму норматива и состоит из текстовой и картографической части. Первая основана на таблице, которая носит описательно-информационный характер и очерчивает главные направления межевания, проектируемого на данной местности.

Она содержит несколько разделов, куда входят:

1. Основная часть.
2. Основные (частные) заключения по формированию текста и картографической части.
3. Разделы обеих частей ПМТ (текста и картографии), размещенные на большей части проекта и включающие множество пунктов с подпунктами.
4. Содержание.

В начале документа располагается титульный лист с указанием исполнителя работ и краткого обзора структуры проекта межевания территории и его содержания. Далее предусмотрены приложения с отдельными сведениями и пояснительная записка по проекту. Они содержат некоторые тонкости, которые весьма полезны, но не являются основой для проектирования.

Текстовая часть ПМТ состоит из нескольких разделов. К ним относятся:

• Краткая информация об участке, для которого разработан документ.
• Основные положения с нормативными условиями для выполнения работ.
• Таблица, поясняющая процедуру межевания. Здесь приводятся все данные о результатах выполнения межевых работ.
• Пояснительная записка и Приложения с пояснением тонкостей землеустройства либо самой процедуры межевания, которые не отражены в информационной таблице.

Дополнительно в приложениях указываются нормативно-правовые акты, заложенные в основу проекта.

Серьезной стадией проектировки является построение карты. В графическую либо картографическую часть проекта включается детальная схема местности с нанесением вновь установленных межевых границ. Данная схема оформляется в бумажном варианте. При создании карты в качестве базовой системы используется электронный носитель, откуда переносится формат участка с фактическим содержимым, воссоздающим его актуальную структуру на момент подготовки проекта межевания территории.

Обновленная информация, поступающая в процессе разработки, отражает потенциально действующий или планируемый контекст, который переносится на модель интерактивной карты при помощи специальных топографических знаков.

Графическая часть проектного документа должна показывать границы:

• самого участка застройки, указанные в ППТ (красные линии);
• допустимого выхода за красные линии (рубежи, за которые запрещается выносить здания и постройки);
• застроенных участков земли;
• возводимых объектов и сооружений;
• участков, где планируется строительство объектов местного, муниципального и федерального масштаба;
• территорий со специальным порядком использования;
• особых зон, отнесенных к культурному наследию.

При необходимости проектная информация отображается на картографической основе ручным способом только синим цветом. Вместе с тем должны соблюдаться все требования и правила, предъявленные к разработке проекта.

На что обратить внимание при составлении проекта межевания территории

Проект межевания территории и требования к его подготовке находятся в правовом поле нормативов, утвержденных федеральным законодательством. Но основным документом является Приказ Минэкономразвития России № 388 от 03.08.2011 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков".

В состав данных положений по разработке ПМТ входят:

1. Правила должного оформления картографической части, включая формат (А4), масштаб, цвет пасты (фиолетовая или синяя). Использование карандаша запрещено.
2. Применение для написания слов и изображения знаков только русского алфавита и соответствующих буквенных выражений.
3. Порядок нумерации листов с использованием арабских цифр.
4. Регламент переноса данных на следующий лист.
5. Список пунктов, необходимых для подготовки ПМТ.
6. Суммарный объем текста.
7. Правила подготовки проекта межевания территории.

Вышеназванные требования определяют стандартный порядок внесения сведений в ПМТ по целому ряду информационных материалов, которые устанавливают:

• исполнителя и заказчика проекта;
• суть пояснительной записки;
• кадастровые (первичные) характеристики участка;
• кадастровые сведения о проектируемых частях участка;
• данные о допуске специалистов на участок;
• графический план;
• содержание приложений.

Подготовка проекта межевания территории: основные этапы

Подготовка проекта межевания территории может вестись в двух разных инстанциях, род деятельности которых предполагает ряд особенностей и различие методик, соблюдаемых при обращении. Нормативная база документа направлена на строительные нормы и правила № 30-02-97. Давайте разберемся, кто может реализовать ПМТ. Рассмотрим несколько вариантов.

Вариант 1. Обращение в администрацию

Это подойдет в случае, когда ОМСУ конкретного населенного пункта предоставляет указанную услугу. С этой целью нужно прибегнуть к услугам департамента по градостроительству и архитектуре в местной администрации. Для жителей столицы и Санкт-Петербурга таким органом является Комитет градостроительства и архитектуры. Там следует получить техническое задание на проектировку и составить заказ на подготовку проекта межевания. Адресатом для обращения является глава администрации либо другой уполномоченный чиновник, допустим, руководитель департамента по землеустройству.

Этап 1. Сбор документов

В процессе обращения оформляется заявка на имя уполномоченного лица, дополненная комплектом документов, куда входят:

• свидетельство о праве на собственность (другую форму права);
• эскиз генплана ЗУ, дополненный схемой коммуникаций;
• кадастровый паспорт;
• выписка из кадастра о присутствии капитальных объектов недвижимости;
• топографический план с указанием проложенных коммуникаций.

Этап 2. Подготовка проекта

Имея на руках необходимую документацию, можно приступать к подготовке проекта межевания территории. Прежде всего рассматриваются бумаги, направленные заявителем, и документы, которыми владеет администрация. Внимание уделяется следующим моментам:

• исследованию структуры почв на участке строительства;
• особенностям архитектурного стиля;
• экологичности осуществляемых работ;
• техническому сопровождению планируемых мероприятий;
• изучению результатов новой застройки.

По итогам рассмотрения данных вопросов принимается решение о возможности выполнения заявленных работ на земельном участке. При позитивном решении местного органа власти формируется техническое задание, по которому и производятся утвержденные кадастровые работы.

Этап 3. Разработка проекта планировки и межевания территории

В подготовку проектов планировки и межеваний территорий включается непременное условие - выполнение топографической части. Этот процесс состоит в перенесении картографической основы, имеющейся в кадастровой карте ЗУ информационной базы Росреестра, где обозначены действующие границы, отделяющие участок. На базовой основе согласно схеме межевания отмечаются новые внутренние разграничения. При разработке ППТ отображаются линейные и другие планируемые объекты, которые будут построены на этой земле.

Этап 4. Согласование ПМТ

По окончании написания текстовки с приложениями и составления чертежа приходит черед согласования проекта в территориальном органе власти. Для этого понадобится выписка из Генплана застройки территории, куда входит позиционируемый участок земли.

Согласование проходит в виде публичных слушаний, на которых и принимается соответствующее решение. Каким оно будет - положительным или отрицательным - зависит от объективного состояния назначенной для проектирования территории. Здесь учитываются все природные и техногенные факторы, вызывающие сейсмические явления и влияющие на целостность ландшафта.

При неблагоприятном для застройщика результате причины отказа обстоятельно излагаются пункт за пунктом и подтверждаются экспертными выводами. Все недочеты и ошибки проектировщиков, обнаруженные уже после утверждения плана, вместе с поправками вносятся в отдельный протокол и приобщаются к остальной документации, однако сам проект не изменяется.

С этой целью муниципальный орган, проводивший согласование, повторно рассматривает данный вопрос. Для этого основоположник проекта должен предъявить в виде доказательств заключения специалистов либо необходимые расчеты, а затем подать заявление на доработку проекта межевания территории.

После одобрения администрацией предстоящих работ оформляется еще один документ с внесением туда обновленных данных. Для вопросов, относящихся к долевой собственности на землю и внутренним работам, проблема усовершенствования документа решается на коллективном собрании дольщиков. Затем проект проходит согласование в электросети, ГВК и газовой службе (если участок газифицирован)

На это отводится 30 дней, в течение которых админкомиссия выясняет, пригоден ли участок для планируемых мероприятий, и назначает день слушания. Информация о принятом постановлении доводится до сведения проектировщика в срок не более трех дней. В основном подготовка проекта межевания территории занимает 4-7 месяцев с учетом сложности намеченных работ. Если оба проекта готовятся одновременно, то сроки, соответственно, продляются.

Любые работы, связанные с подобными проектами, выполняются на платной основе. Их стоимость определяется степенью сложности и масштабом проводимых мероприятий.

Вариант 2. Обращение в коммерческие компании

Данный способ применяется при отказе администрации от одобрения проекта. Это становится возможным в силу территориальных распоряжений и локальных правовых актов. В подобных ситуациях лучше прибегнуть к услугам местных архитектурных фирм, имеющих лицензию на соответствующую деятельность.

При этом подготовка проекта межевания территории и сбор документации происходят точно так же, однако появляется возможность заказать техническое задание и его официальное согласование у исполнителя работ. При этом может даже отпасть нужда в эскизе генплана застройки, поскольку компания имеет право получить его самостоятельно. Ее сотрудники делают копию кадастровой карты, куда наносят детали проектирования согласно техническому заданию.

Процесс согласования проходит аналогично - путем публичных обсуждений. Ответственность за подготовку и подачу проекта на слушание определяется договором. Присутствие этой документации в начале постройки капитальных сооружений допускает замену других бумаг, необходимых для одобрения проектного строительства.

При таких обстоятельствах сроки могут сократиться до календарного месяца, что определяется условиями договора и масштабом работ. Причем каждый вид работ просчитывается индивидуально. На мелких участках цена на межевание стартует от 30 000 рублей и включает лишь разработку документа. Для возведения многоэтажного здания подготовка проекта межевания территории может стоить до 400 000 рублей и более.

Из утверждения ПМТ вовсе не следует, что люди, живущие на этом участке, становятся владельцами придомовых территорий. Чтобы действительно стать собственниками своей земли, им нужно проголосовать за это на общем собрании, заказать межевой план в одной из профильных фирм и зарегистрировать участок в кадастре. После принятия этих мер можно не сомневаться, что земля останется за владельцами.

В цивилизованной правовой стране каждый метр земли имеет хозяина и свой статус, который определяет, что допустимо и запрещено на данной земле. Поэтому планировка территории является единственным способом установления справедливых правил землепользования в условиях России, где совсем недавно земля была бесхозной и за взятки раздавалась чиновникам у власти и их приближенным.

Подготовка проекта межевания территории для линейных объектов

Понятие «линейные объекты» законами почти не поясняется, в них перечисляются лишь виды ЛО. Такое положение дел усложняет кадастровые мероприятия по объектам. Кроме кадастровых актов они нуждаются в соблюдении Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов.

Самые разные сооружения (по виду и назначению), квалифицируемые как линейные объекты, представляют собой капитальные строения, отличительная особенность которых - повышенная протяженность. Они бывают плоскими и объемными, используются для производственных задач, хранения или транспортировки.

Кроме того, ЛО по-особому соотносятся с землей - они могут быть наземными, над- и подземными объектами. Другими словами, к подобным объектам принадлежат железные дороги и автотрассы, любые трубопроводы, линии связи и ЛЭП, канализационные и ливневые системы.

Не каждый линейный объект требует оформления земельного участка под застройку, но для подавляющей части наземных конструкций (дороги, стальные и тепловые магистрали, газопроводы и ЛЭП) оформление обязательно. Для прокладки над- и подземных объектов (инженерно-технические коммуникации) землю оформлять не нужно.

Территория с межеванием, кадастровым учетом и правами собственности, планируемая под сооружение ЛО, обладает характерными особенностями, присущими только ей. Размер земельных участков определяется их назначением и строительными нормами.

Главная трудность работы с линейными объектами, когда идет подготовка проекта планировки территории и межевания, заключается в регистрации участка земли, находящегося под ними. Площадь очень велика и пролегает по землям разных собственников - хозяев, арендаторов или постоянных пользователей.

Когда планируется эксплуатация дорог, трубопроводов и электросетей, необходимо полное владение землей. Для каждого ЛО в городах невозможно сформировать отдельный участок земли из-за их огромного количества и плотной концентрации (почти один над другим). В таких случаях нужно было бы выделять их доли для оформления аренды со всеми владельцами.

На самом деле в городе все проще. ЗУ исключаются из муниципальной собственности под строительство линейных объектов подписанием акта о выборе. Согласно утвержденному документу формируют схему размещения площадки для кадастрового плана.

Когда линейный объект имеет владельца либо арендатора, участок создается иначе. Требуется иметь согласие собственника этой площади и заключенный с ним предварительный договор аренды, который определяет место, размер и назначение участка. Такие мероприятия обязательны для дальнейшей аренды земли. За этим следует подготовка проекта межевания территории , регистрация ее в Кадастре и подписание сторонами договора аренды.

Бессрочная эксплуатация участка предусматривает отказ ее правообладателя, что подтверждает Земельный Кодекс (ст. 45, 53), после чего его оформляют по аналогии с выведением из госсобственности.

С владельцами участка и арендаторами урегулируются вопросы оплаты издержек, что увеличивает затраты застройщика. Если ЛО находится на сельскохозяйственных землях, которые принадлежат к общей доле, придется вначале оформлять выдел земельного участка с регистрацией имущественного права, потом делить его на части и составлять арендный договор (№ 101-ФЗ).

Для официального оформления ЗУ под действующий линейный объект существуют два способа: регистрация земли под опорами наземных конструкций либо оформление полосы под целый объект. В целях экономии землепользователи выбирают первый вариант, который гораздо проще. Тем не менее он весьма проблематичен, поскольку надземные и подземные объекты требуют обслуживания, случаются и конфликты с землевладельцами. (ограниченная эксплуатация чужого участка), но исключительно на этапе пользования, а не застройки.

Процессы проектирования и межевания ЛО находятся в правовом поле статей 89-91 Земельного Кодекса (редакция 2001 года).

Статья 89 устанавливает порядок выделения и использования ЗУ для нужд линейных объектов, сопряженных с энергетическими конструкциями.

Статья 90 дает определение земель, используемых для транспортных систем, и приводит список ЛО. Имущественные права на участки регламентируются положениями Земельного кодекса и законами федерального (регионального) уровня с учетом вида транспорта.

Статья 91 описывает виды линейных объектов телевидения, связи, информатики, а также процедуру выделения участков под таковые.

Для введения в эксплуатацию ЛО как капитального его следует поставить на кадастровый учет . При его оформлении к документации на участок земли нужно приложить кадастровый паспорт с разрешением на эксплуатацию объекта.

Разработкой технического плана и официальной регистрацией объекта при подготовке проектов планировки и межеваний территорий занимается кадастровый инженер . Градостроительный кодекс от 2004 года дает определение «красных линий», разграничивающих участки земли (фактические, плановые), где размещаются ЛО. Соответственно и технический план должен содержать их контуры, к тому же сейчас требуют четкого указания данных границ. Подготовленный должным образом после межевания технический план вместе с остальной документацией позволяет официально зарегистрировать линейный объект в Кадастре.

Совокупность актуальных данных о развитии территорий, подкрепленных характеристиками ЗУ с сооружениями, в виде текстовой части и графики образуют информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (сокращенно ИСОГД). Ее главная задача - предоставление оперативной информации об уровне развития территорий в своих границах, необходимой для работы застройщиков и муниципальных органов власти.

Данные ИСОГД накапливаются и предоставляются согласно ст. 57 Градостроительного кодекса РФ. Там установлено, что подобные системы являются информационным ресурсом для ограниченного круга лиц и содержат информацию, в которой указаны:

1. документы по планировке территории;
2. правила эксплуатации земли и ее застройка;
3. карта зонирования с очерченными границами;
4. акты о резервировании или отчуждению ЗУ в доход государства (муниципалитета), утвержденные чиновниками;
5. картографические данные обо всех объектах местности;
6. основные градостроительные конструкции.

Весь массив информации собран в общий перечень данных о размежеванных территориях с границами участков. База также содержит сведения о сформированных ЗУ. Все сведения о землях, планируемых под какую-то деятельность, собраны в градостроительный план, который согласно Градостроительному Кодексу относится к информационным источникам для лиц, заинтересованных в их застройке.

По закону база ИСОГД ведется в городских округах и муниципальных районах. Все сведения стекаются туда из государственных органов федерации и поселковых советов в срок не позднее семи дней после оформления документов для передачи их системе в формате бумажных копий и в электронном виде. После этого данные обрабатываются на протяжении 14 дней, после чего попадают в базу. Бесплатное получение различной информации (за исключением данных с ограниченным доступом) предоставлено органам власти, кадастровым организациям и застройщикам.

Подготовка проекта межевания территории с 01.01.2017

Приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» утверждены новые условия для данного процесса.

Изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Согласно требованиям нового Приказа межевой план состоит из текстовой части, в которую входят разделы:

1. «общие сведения о кадастровых работах;
2. исходные данные;
3. сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4. сведения об образуемых земельных участках;
5. сведения об измененных земельных участках;
6. сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам;
7. сведения об уточняемых земельных участках;
8. сведения о частях земельного участка;
9. заключение кадастрового инженера;
10. акт согласования местоположения границ земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1. схема геодезических построений;
2. схема расположения земельных участков;
3. чертеж земельных участков и их частей;
4. абрисы узловых точек границ земельных участков.»

Среди нововведений можно также отметить следующие моменты:

1. Новый раздел с информацией о частях ЗУ - «Сведения о частях земельного участка».
2. Отсутствуют возможные приемы создания ЗУ (имеются лишь способы, указанные в п. 9 Земельного кодекса).
3. Раздел «Сведения об измененных земельных участках» вносится в межевой план по формированию участка не только выделением в зачет доли, а также раздел, где первоначальный ЗУ остается в пересмотренных границах, но также «иное соответствующее законодательству РФ преобразование, в результате которого исходный ЗУ сохраняется в измененных границах».
4. Расширено количество мотивов для внесения в план межевания раздела «Заключение кадастрового инспектора» при обнаружении в процессе кадастровых операций несоответствия фактических границ лесопарков (лесных хозяйств) данным ЕГРН, нарушающее ГКУ земельного участка.
5. Установлено обязательное подписание электронной формы межевого плана только УКЭП кадастрового инженера, который его готовил.
6. Увеличен пакет документов для подготовки проекта межевания территории (в частности МП). В него вошли ППТ, бумаги территориальной планировки, схемы земельных участков на кадастровом плане местности, решения об утверждении данной схемы, проектные документы участков леса.

Внесены изменения в раздел «Общие сведения о кадастровых работах»:

1. В случае лесопарков (лесных хозяйств) реквизит 2 «Цель кадастровых работ» требует внесения номера регистрационной записи из лесного госреестра.
2. Приложения МП теперь дополняются согласием каждого физического лица на использование его персональных данных.
3. Появилась обязательность информации о СРО, реквизиты договора на производство кадастровых работ.

Преобразован и раздел «Исходные данные»:

1. Прежде всего, указываются документы, содержащие информацию ЕГРН (кадастровая основа).
2. Добавляются не только данные об ОКСах, находящихся на участке, но и других объектах, тесно привязанных к земле.

Появились новшества в разделе «Заключение кадастрового инженера» :

1. В процессе создания земельного участка на основании ФЗ, независимо от времени госрегистрации имущественного права в ЕГРН, закреплена обязательность ссылки на законодательный акт, дающий это право.
2. При появлении права на участок земли из-за расположения на нем объекта недвижимости (включая МКД) и неимении в ЕГРН информации об ОН либо его предназначении следует вносить атрибуты документа, подтверждающего реальный адрес и миссию объекта.

Изменился также раздел «Сведения об образуемых ЗУ»:

1. Вначале предоставляется информация о наружной границе участка земли, затем данные о его внутренних рубежах (при наличии).
2. Теперь адрес указывается в структурированном виде, как того требует ФИАС. А по акту ОМС/ОГВ информацию о месте проживания можно вписать в межевой план, только если в соответствующем госреестре нет адреса земельного участка, присвоенного ему ранее, то есть до начала действия Постановления № 1221 «Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов». Для ЗУ, размещенных в «садовых» зонах, их название и номер могут указываться в МП согласно проекту межевания территории.
3. В межевой план можно вносить данные об основных, дополнительных и условно дозволенных способах эксплуатации участка земли (за исключением обстоятельств, когда РИ аналогичен РИ исходного ЗУ). Добавлено также, что они отмечаются согласно зонированию местности (включая градостроительный режим), решению о подготовительном согласовании выделения ЗУ, решению об одобрении схемы размещения участка на КПТ. Притом, если ЗУ предназначен для общего пользования либо находится на территории совместного пользования, следует делать дополнительную пометку «ЗУ общего пользования», «ЗУ находится на территории коллективного пользования».
4. К характеристикам земельного участка добавилось указание мотивов для наступления прав на владение, если они появляются на законном основании, независимо от времени официальной регистрации земли (ссылка на используемую статью ФЗ).

Появились нововведения в разделе «Сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, ЗУ общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным ЗУ».

Подобные сведения об участках, принадлежащих государству, включаются на основании конкретного акта ОГВ/ОМС (допустим, схем расположения участков на КПТ, проектов их границ, оповещений о возможности подписания , в другом формате со схемами его границ на КПТ и документов о его установлении). Вся имеющаяся документация (в виде копий) вносится в Приложение.

Еще один раздел - «Сведения о частях ЗУ» - совмещает в себе данные, разнесенные приказом в отдельные разделы:

1. «Сведения об образуемых ЗУ и их частях»;
2. «Сведения об измененных ЗУ и их частях»;
3. «Сведения об уточняемых ЗУ и их частях».

Граница земельного участка не должна пересекать:

• пределов муниципального образования или населенного пункта, кроме эпизодов обнаружения ошибок системы ЕГРН в расположении их границ из-за неточности в документах, из которых данные вносились в базу;
• рубежей проведения геологических работ по исследованию недр, пределов территориальных зон, лесопарков и лесничеств, кроме фактов обнаружения ошибок системы ЕГРН в расположении границ территории, равно как и создания ЗУ для поиска залежей полезных ископаемых;
• линейных объектов, водохранилищ, гидротехнических сооружений и других водных объектов, созданных искусственно.

Расширен перечень документов, которые могут быть использованы для графической части при подготовке проекта межевания территории; в него добавлены:

• данные о местах расположения объектов культурного наследия;
• проектные материалы участков леса;
• бумаги территориального планирования.

Раздел «Схема расположения ЗУ» тоже содержит информацию о зонах, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь можно схематично наносить красные линии согласно одобренному проекту планировки территорий (ППТ).

Количество актов согласования, оформленных в процессе кадастровых работ по корректированию расположения границ нескольких смежных земельных участков , должно согласоваться с числом уточняемых участков земли.

Судебные споры, затрагивающие межевание

Спор 1. Ошибка кадастра в обозначении границ

Первопричиной всех споров в отношении границ ЗУ становятся кадастровые недоразумения в виде несовпадения его рубежей: официальных (установленных государственным кадастром недвижимости) и реальных (нанесенных на местность). Подобная ошибка вызывает определенные сложности в эксплуатации участка земли. Такую оплошность могут допустить органы власти или кадастровый инженер, неверно отобразившие схему участка, либо судебный орган, выносивший решение.

При нахождении несоответствий в информации, включенной в кадастр недвижимости, и действительных параметров ЗУ владельцы помещений МКД вполне могут потребовать исправления неточности без судебного разбирательства.

Подобный внесудебный порядок применим, если нет спорных ситуаций между заявителями, хозяевами смежных участков и Росреестром или же при разрешении данных разногласий до суда. Сведения о возникновении земельного спора по факту расположения границ ЗУ заносятся в ЕГРН (госреестр недвижимости) и сохраняются там до его разрешения (ст. 43 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Если согласие по границам участка не достигнуто, то владельцы помещений МКД либо их полноправный представитель могут обратиться в суд с исковым заявлением об установлении настоящих границ спорной территории. В качестве ответчика по данному разбирательству будет выступать собственник соседнего участка земли, третьим лицом станет Росреестр.

Для уточнения реального разграничения спорного ЗУ суд обязан потребовать МП участка и, если потребуется, другие материалы по землеустройству. Кроме того, судьи могут инициировать землеустроительную экспертизу на основании ст. 79 Гражданского процессуального кодекса. При этом эксперту будут поставлены задачи выяснения соразмерности официальных и действительных границ спорной территории, уточнения размера и характера погрешности фактически образованных границ и иные существенные вопросы.

Когда решение суда вступит в силу, следует подать в Росреестр заявление о регистрации земельного участка в Кадастре либо о постановке его на кадастровый учет ввиду уточнения границ данной территории по решению суда.

Спор 2. Техническая недоработка

К подобным ошибкам относятся опечатка, описка, арифметическая или грамматическая оплошность. К техническим недоработкам отдельной группой относят реестровые ошибки. Они могут быть допущены в ходе регистрации прав собственности на ЗУ и встречаются в проекте межевания территории, межевом и техническом планах, акте обследования и карте-плане конкретной территории.

Для устранения технической недоработки возможны два способа:

• досудебный порядок (на исправление технической ошибки дается 3 дня, на реестровый просчет отводится 5 дней после его обнаружения либо поступления заявки о выправлении);
• судебное решение требуется в случаях, когда выправление реестровой (технической) недоработки может повредить (нарушить) законные права владельцев либо третьих лиц, опиравшихся на соответствующие сведения ЕГРН.

Спор 3. Образование ЗУ без учета выгоды владельцев помещений

Расположение границ и величина участка в пределах застроенных территорий, а также его площадь устанавливаются согласно регламентам градостроения и нормам выделения уделов земли (ст. 43 Градостроительного кодекса, пункт 4). Это должно сопровождаться рассмотрением интересов владельцев земельного участка, где находится их МКД. В площадь земли, на которой построено многоэтажное жилое здание, обязательно входит часть, непосредственно занятая МКД вместе с придомовой территорией, необходимой для его эксплуатации.

Необходимость подтверждения обстоятельств, обусловивших образование земельного участка в сомнительных границах и объеме, возлагается на местный орган власти. Основанием для корректировки данных о спорной площади в кадастровом реестре недвижимости служит решение суда, определяющее ее законные границы.

Сейчас довольно часто применяется практика межевания ЗУ «по обрезу фундамента» (то есть по «отмостке») многоэтажного здания либо по рубежам «пятна застройки». Вопреки положениям Жилищного кодекса (ст. 36) и мнению Конституционного суда Российской Федерации о необходимости создания земельного участка с учетом элементов благоустройства и озеленения придомовой территории судебная практика основана на противоположной точке зрения.

Мнение эксперта

О защите территории у МКД

Сусана Киракосян,

кандидат юридических наук, медиатор, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг»

Если владельцы помещений многоэтажного жилого здания в качестве сособственников участка земли под данным строением не утвердили порядок его использования, они не имеют каких-то особых прав на владение и эксплуатацию этой территории, которые вполне могли бы иметь на основании договоров об аренде, найме, ссуде и т. п.

Даже когда участок земли под МКД не создан, владельцы его помещений могут добиваться устранения любых ущемлений своих прав на эксплуатацию ЗУ (Вводный закон к Жилищному кодексу, ст. 16 и толкования судов высшей инстанции), хоть данные нарушения и не связаны с утратой владения, включая собственников участка (Гражданский кодекс РФ, ст. 305).

В практике судебных дел встречается масса примеров отстаивания собственниками МКД своих прав на эксплуатацию участка земли под зданием. Чаще всего граждане требуют ликвидации препятствий для прохода и проезда, снесения незаконно построенных в придомовой зоне объектов, разборки ограждающих конструкций. Аналогичные требования предъявляются не только к нарушителям в лице владельцев помещений, но и к ТСЖ, УО, муниципальным органам в качестве третьих лиц.

Собственникам помещений многоэтажки придется доказать, что поступки указанных лиц неправомерны и создают помехи владельцам участка при реализации прав пользования. Допустим, вырытая перед МКД траншея для проведения ремонта магистралей тепло- и водоснабжения создает некоторые препятствия. Тем не менее при наличии законных оснований на эти действия обжаловать их нельзя.

Среди градостроительной документации особое место занимают документы, касающиеся земель. Чтобы воспользоваться отдельными участками земли под строительство зданий и возведение сооружений, а также для ведения хозяйства или прочих видов работ важно определить характер местности.

Требуется документальное фактическое подтверждение рельефа почвы и наличия на применяемой территории уже возведенных социальных и технических объектов.

К тому же требуются данные о границах – межах , вновь образуемых или переделываемых земельных участков.

Поэтому для оформления правомерных действий с землей требуется разработка проекта межевания территории.

Что такое проект межевания земельного участка?

Межевание — процедура очерчивания границ территории, проводимая на местности и юридическое закрепление полученных результатов.

Межевание становится базой для корректировки кадастра земельных участков.

Межевание включает в себя спектр работ:

• установка на разграничиваемой местности межевых знаков , определяющих границы участков;
• определение географических координат нахождения границ и создание их технической характеристики;
• формирование топографической карты ;
• создание межевого плана .

Проект межевания относится к разновидности юридической документации в отношении землевладений.

Представляет собой схему, созданную с целью последующего планирования стройки с учетом уже имеющихся на обрамляемой территории возведенных объектов.

Согласно Градостроительному Кодексу проект межевания — вспомогательный документ, содержащий схематическую информацию о границах земельных участков, которые далее будут собственностью физических и юридических лиц.

Образец проекта межевания территории линейного объекта

Проект межевания территории линейного объекта составляется по общим правилам межевого проектирования.

Образец проекта межевания территории скачать:

Техническое задание на проект межевания территории:

Пример проекта межевания территории многоквартирного жилого дома:

Проект межевания территории для строительства автомобильной дороги:

Кто разрабатывает документацию?

Основной заказчик проекта межевания территорий — административные органы власти любого уровня. Издается Постановление о разработке проекта межевания территории.

Обязанность по проведению межевания и разработки соответствующего проекта возложена на архитектурный отдел администрации субъекта РФ.

При этом государственное архитектурное управление полноправно определяется с решением о подготовке проекта, то есть кто будет делать работы по проектированию:

1. Специалисты самого органа местной власти.
2. Специалисты профильной организации, занимающиеся разработкой межевых проектов и прочих градостроительных документов.

Выполнение разработки межевых проектов организацией или ИП возможно только при наличии определенной разрешительной документации.

В обязательном порядке должны быть:

• полный список, установленных законодательством, сертификатов;
• свидетельство о допуске к проектированию и разработке соответствующих бумаг.

Как проходит процедура проектирования?

Фактически межевое проектирование проводится в три этапа:

1. Выпускается распоряжение государственного органа , который представляет Глава администрации, на межевые работы в отношении конкретного участка и разработку проекта. Решение в обязательном порядке публикуется.

Запрос на проведение межевых работ поступает от:

• самого территориального органа;
• арендатора земли;
• иных заинтересованных лиц.

1. Разрабатывается проект. Исполнителями выступают кадастровые инженеры профильных компаний.
2. Согласование проекта с распорядителем и утверждение.
   

В обязательном порядке проект межевания земли проверяется и утверждается администрацией, которая проводит сверку соответствия градостроительного документа:

• техническим нормам;
• планированию земельных площадей;
• законодательному порядку использования земель и застроек.

Карта межевания земельных участков

Фактически проект межевания включает карту границ земельных участков и территории вокруг них.

На карте отражено:

• красными линями выводятся межи, предусмотренные проектом;
• линиями отступа отражаются площади, предназначенные дляразмещения различных сооружений;
• межевыми линиями в пределах застраиваемых площадей отражают линейные объекты: железные дороги, автодороги, трубопроводы и другие или объекты особого предназначения: водоохранные территории, электростанции, газовые станции и т.п.;
• условными номерами и определенными линиями обрамляют размеры земельных участков под капитальное строительство;
• межи зон, в пределах которых находятся объекты, утвержденные государством культурными ценностями ;
• обрамление территорий, на которые имеются общественные сервитуты: охотничьи и рыболовные участки, зоны дренажных работ и т. п.

Если разрабатывается проект межевания земли под размещение линейных объектов под транспортные направления любого государственного уровня, то его графическая часть содержит чертежи границ, существующих или находящихся на этапе образования земельных участков.

Чаще всего это земли, определяемые под государственные и муниципальные запросы.

В проекте межевания указываются площадь земельных участков или их частей:

• подлежащих образованию или изменению;
• образующихся для общего пользования.

Для каждого из вышеуказанных земельных участков, в определенных Земельным Кодексом случаях, указывается вид разрешенного предназначения исходя из проекта перепланировки.

Проект межевания и проект планировки земель

Наравне с проектом межевания земельных участков в состав полного пакета градостроительной документации входит и проект перепланировки земель, который содержит два основных раздела информации:

1. Чертежи, отражающие линии инфраструктурных и капитальных объектов:

• дороги различного характера;
• общественные зоны;
• улицы и т.д.

1. Нормативные положения о законности расположения на проектируемых землях:

• строений и их частоте застройки;
• транспортных развязок;
• общественных и технических зон.

В состав проекта перепланировки входит:

1. Пояснительная записка проектировщика с точными данными предназначенности планируемого строительства.
2. Нормативные положения по вопросам:

• защиты земель в непредвиденных обстоятельствах;
• противопожарной обеспеченности;
• мероприятий по гражданской обороне.

Проектирование межей и перепланировки проводятся параллельно, так как в обязательном порядке согласовываются между собой. Для проекта межевания базовыми чертежами становятся схемы проекта перепланировки.

Проект планировки территории микрорайона:

Документы, необходимые для создания проекта

Для создания проекта межевания земельных участков исполнителю требованием является наличие определенного списка земельной документации:

В нем содержится техническая информация о конкретном земельном участке, собранная и установленная органами кадастрового учета субъектов РФ:

• кадастровая стоимость;
• величина площади;
• категория участка;
• схема границ с указанием масштаба, координат точек их отсчета и длины.

1. Наглядный генеральный план расположения объектов технической и общественной значимости.
2. Топографическая съемка земельных участков, предназначенная для определения фактического расположения строений и коммуникаций. Также обеспечивает данными относительно рельефа почвы.

Стоимость разработки проекта межевания

Определенной фиксированной стоимости разработки проекта межевания не существует, так как ее смета зависит от влияния множества факторов:

• объема геодезических и инженерных работ;
• величины площади земли для межевания;
• уровня сложности проектирования;
• количества, значимости и размеров сооруженных или возводимых объектов на проектируемой территории;
• и много другого.

Стоимость проекта зависит от уровня заказчика и предназначения использования земли.

В основном инициатором проектирования и планировки становятся государственные органы, но при отсутствии бюджетных средств, заказчиком становится организация или физическое лицо.

Для чего требуется разработка проекта межевания?

Процедура межевания важна для владельцев земельных участков, так как позволяет:

• установить точные межи владений;
• поставить земельный участок на учет в кадастре и оформить предоставляющие право собственности документы на свои владения;
• совершать свободные законные сделки со своим земельным участком;
• обратиться за разрешением соседских споров в отношении границ в суд;
• в случае необходимости установить сервитут.

Кроме того, Земельный Кодекс определяет ряд обязательных моментов, когда требуется межевое проектирование:

1. При разбивке земельного участка для целей комплексного освоения на несколько значимых территорий.
2. При разбивке земельного участка, выданного не бюджетной компании, созданной группой лиц в целях ведения дачного подсобья. В этом случае стоит обратить внимание на часть исключений, оговоренных земельным законодательством.
3. При определении земельных участков на межах территорий , на которые имеется договор развития по всем нормам градостроительной деятельности.
4. При определении земель среди границ территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами .
5. При установлении земель для создания линейных объектов любого государственного уровня.

При всех законных обстоятельствах, связанных с решением вопросов в отношении земельных владений возникает необходимость межевого проектирования.

Создание проекта межевания земель — объемная и кропотливая работа, требующая навыков и знаний, поэтому разработка проекта межевания недешевая услуга.

Планировка территории – необходимый инструмент, задача которого – установить верные принципы землепользования в градостроительной деятельности.

Прежде чем заказать работы и начать подготовку проекта планировки объекта недвижимости, нужно иметь представление о сущности и назначении такой документации. В этой статье мы расскажем, для чего предназначен проект межевания территории (далее ПМТ), чем он отличается от проекта планировки территории (ППТ), и для реализации каких целей такая документация может пригодиться.

Градостроительный кодекс РФ, а именно ст. 41 данного нормативно-правового акта, относит проекты межевания и планировки территории к документам, предназначенным для проведения планировки территории.

Эта документация может быть изготовлена отдельно, а может быть разработана вместе. В последнем случае проект межевания станет частью проекта планировки.

Изготовление ПМТ является частью пакета документации, необходимой для планировки земельных наделов, на которых уже существуют сооружения, или только планируется их постройка. Также этот документ пригодится для уточнения границ территории, планируемой под застройку. То есть назначение этого документа – это внутреннее межевание земельного участка для видов деятельности, в этом нуждающихся. Этот процесс не отслеживается кадастром, его цель отлична от цели межевания.

Целью создания ПМТ является выделение территорий. Таким путем размечают местность, назначенную для определенных целей, например, строительства или создания структуры. Проще говоря, когда участок нужно разделить на более мелкие части, формируется ПМТ.

Основой проекта является градостроительный план, изучив который, можно сделать вывод, возможно ли реализовать идеи застройщика применительно к конкретной местности.

Информация, содержащаяся в плане межевания, не носит частного характера и находится в открытом доступе для любого заинтересованного лица. Ознакомиться с ней можно на сайтах управлений архитектуры и градостроительства или сайтах непосредственно муниципальных образований.

В отличие от проекта, о котором речь шла выше, ППТ относится к градостроительной документации. Его связь с проектом межевания безусловна, но детализация гораздо выше, к тому же в него входят данные, не имеющие отношения к участку, на котором запланировано внутреннее межевание.

Оба документа, как правило, изготавливаются параллельно, но в ПМТ содержатся сведения, которые потом будут необходимы при проведении межевания, например, чертежи, отображающие на местности объекты капстроительства, инфраструктуру и другие данные.

ППТ – это документация, при помощи которой устанавливаются зоны, в которых размещены существующие объекты, и параметры этих зон, а также зоны, в которых возможно размещение объектов, еще не существующих, но строительство которых может быть разрешено впоследствии.

Проект межевания территории (ПМТ) содержит схему границ существующих наделов земли и границ планируемых земельных участков.

Какие сведения являются существенными в ППТ и ПМТ

Проект планировки территории формируется из двух частей: основной части, утверждение которой является обязательным, и сопутствующих материалов, являющихся ее обоснованием.

Основная часть включает в себя:

• графическое отображение планировки территории;
• правила для размещения объектов;
• характеристики развития, которое планируется на будущее, в том числе и плотность, и параметры застройки территорий;
• характеристики развития систем обслуживания и обеспечения, необходимых для планомерного развития территории.

Материалами, служащими обоснованиями проекта планировки территории, являются чертежи и пояснения.

Пояснительная записка содержит описание положений относительно параметров строительства, систем транспортного обслуживания и технического обеспечения, которые необходимы для развития и иных нюансов

Проект планировки служит базисом для разработки проекта межевания территории.

Например, так выглядит проект планировки одного из районов города Вологды:

А вот так будет выглядеть проект межевания того же района, который мы рассматривали выше:

Структура проекта межевания территории

Структура любой проектной документации является нормативной и состоит из текстовой и картографической части. В этом проект ПМТ не является исключением.

Первая часть носит описательно-информационный характер и характеризует направления межевания, проектируемого на конкретном участке.

В ее состав входят:

• титульный лист с указанием данных заказчика и исполнителя;
• сведения о наделе земли;
• нормативы, на основании которых работы были выполнены;
• табличные приложения, в которых описана процедура проведения геодезических работ;
• пояснительная записка с изложением частных случаев при проведении работ, которые не были включены в табличную часть.

В графическую часть проекта включен детальный план местности с нанесенными межевыми границами.

Для каких целей можно использовать проекты ППТ и ПМТ

Проекты, о которых мы ведем разговор, могут оказать существенное подспорье, например, при подготовке участка к строительству. Их можно использовать как базу не только на застроенных участках, имеющих инфраструктуру, но и на пустых, неосвоенных, только что выделенных землях.

При строительстве приходится учитывать не только состав и рельеф почвы, но и возможность гармонично «вписать» вновь построенный объект в стиль застройки, предусмотренный градостроительным планом. Для этого и нужна проектная документация, которая способна учесть все нюансы будущего строительства.

Сложно недооценить пользу проектов перепланировки в планирование застройки земель с уже имеющимися объектами капитального строительства. В случае масштабных градостроительных комплексов они выполняют функцию систематизации организации строительства и соблюдения правил эксплуатации площадей, соблюдения регламента застройки.

Кроме застройки территории, ПМТ можно использовать для выделения любой доли в совместной долевой собственности при отсутствии регистрации в кадастре.

Таким образом, документ может понадобиться в случае установления границ доли земельного надела в совместной долевой собственности, обособления площади, отчужденной в процессе обременения.

Если именно такие причины побудили заказать документы подобного рода, то их можно заказать и получить по волеизъявлению собственников земли и использовать землю наиболее продуктивно.

Если вы хотите разделить один большой участок на несколько маленьких, вам также потребуется межевой проект. Все поправки и изменения при проведении геодезических работ будут отражаться в учетных записях и вноситься в межевой план. И при подготовке проекта межевания оперировать будут только ими.

Межевание земельных наделов является обязательным условием для таких правовых действий как:

• регистрация сделок с землей;
• уточнение границ;
• оформлением прирезки;
• земельных спорах и др.

Не согласны с результатами межевания и хотите обжаловать их? Сначала напишите в чат нашему специалисту, и он бесплатно проконсультирует вас.

По результатам геодезических работ будет сформирован межевой план, который в дальнейшем станет документом – основанием при проведении кадастрового учета. Этот документ является обязательным, а межевой проект – вспомогательным. Но в проекте содержатся ключевые сведения о наделе земли, базирующиеся на межевом плане.

И последнее. Что бы мы ни говорили, подготовка проектов планировки и межеваний территории будет реальной помощью при разрешении земельных споров в случаях спорного разграничения территорий. Межевой проект является документом, официально подтверждающим землевладение каждого из дольщиков. Кадастровая регистрация общего участка производится под одним кадастровым номером. Отдельные доли участка не вносятся в кадастр, и свидетельствовать об их принадлежности какому-либо лицу может только ПМТ.

Можно ли изготовить проект межевания без проекта планировки территории

В положениях статьи 41 Градостроительного кодекса прописано, что это возможно, но такая возможность предусмотрена не для всех участков. Для того чтобы минимизировать затраты и заказать только ПМТ, участок должен обладать специальными характеристиками, и должен быть соблюден ряд условий:

• на участке не должно быть запланировано мероприятий по комплексному развитию;
• не должно быть линейных объектов;
• не должно быть запланировано изменение или упразднение красных линий.

Основные этапы подготовки проекта межевания территории

Подготовить ПМТ вы сможете в различных инстанциях, как государственных, так и частных, но род их деятельности предполагает процедурные особенности при обращении в них.

Рассмотрим подробно все варианты:

Обращение в местную администрацию

Вы можете обратиться с заявлением о получении данной услуги, в управление архитектуры и градостроительства администрации. Заявление пишется на имя главы администрации или в адрес другого уполномоченного лица.

Для того чтобы услуга была оказана, вам придется собрать пакет документов. В их комплект будут входить:

• заявление на имя уполномоченного лица;
• документ, свидетельствующий о праве собственности (или другом праве) на землю;
• генплан земельного надела со схемой коммуникаций;
• кадастровый паспорт;
• выписка из кадастра о наличии капитальных объектов недвижимости;

Собрав документы по списку, можно приступать к подготовке ПМТ. В течение времени, установленного регламентом, уполномоченный специалист рассмотрит предоставленные вами документы и сведения, которыми владеет сама администрация.

По итогам рассмотрения будет принято решение о возможности проведения работ, указанных в заявлении, на рассматриваемом наделе земли. При получении положительного решения от властного органа будет сформировано техническое задание, на основании которого будут выполняться геодезические работы.

Существенным условием подготовки проектов ППТ и ПМТ является выполнение топографической части. Это процесс переноса карты, имеющейся в базе Росреестра, с действующими границами в проект и принятие этой карты за основу. Именно на ней впоследствии отмечаются новые разграничения, отображаются планируемые объекты.

После подготовки и разработки проектов планировки и межевания территории они должны пройти обязательное согласование. То есть проект будет утверждаться. Согласование проходит в виде публичных слушаний, и для их проведения дополнительно потребуется выписка из Генплана застройки территорий, частью которых является интересующий нас участок земли.

Учитывая ряд факторов, а именно – природные, техногенные, сейсмоактивность – комиссия примет решение. Решение, принятое по результатам слушаний, может быть как положительным, так и отрицательным. При принятии отрицательного решения причины отказа обязательно излагаются в протоколе и подтверждаются выводами экспертов.

Недочеты и ошибки, допущенные проектировщиками, также внесут в протокол. Но сам проект изменяться не будет. Для его изменения необходимо повторное рассмотрение. Для того чтобы проект доработали, инициатор его подготовки подает заявление, прикладывая к нему заключения экспертов и расчеты, которые необходимы для исправления ошибок. Если предстоящие работы будут одобрены администрацией, то будет создан еще один вариант проекта, но все замечания уже будут в нем учтены.

Обратите внимание: если изменения касаются общей долевой собственности, то понадобится еще и согласование дольщиков. Затем проект пройдет согласование в службах, предоставляющих коммунальные услуги.

Если по истечении сроков все согласования получены, то в течение трех дней до проектировщика будет доведена информация о принятом постановлении.

Если говорить о сроках в целом, то подготовка проекта межевания территории занимает от трех до семи месяцев в зависимости от сложности предстоящих работ. Если вам необходимо выполнить оба проекта, сроки увеличатся.

Все работы, связанные с подготовкой таких проектов, выполняются на платной основе, и их стоимость будет прямо пропорциональна масштабу и степени сложности геодезических и проектировочных мероприятий.

Обращение к частным проектировщикам

Если администрация отказала вам в одобрении проекта, не стоит ожидать милостей от судьбы, а нужно просто взять и пойти в коммерческую организацию, предоставляющую такие услуги. Их деятельность возможна на основании локальных нормативных правовых актов.

Не забудьте, что частник, к которому вы обратились, должен иметь лицензию на данный вид деятельности.

В этом случае подготовка и сбор документации будут аналогичными, но вы сможете, не прибегая к взаимодействию с властными органами, заказать техническое задание и его согласование у подрядчика. С момента оплаты работ это его головная боль.

Компания, предоставляющая подобные услуги, может самостоятельно получить за вас и ряд документов, в том числе и эскиз генплана застройки. Согласование проекта будет происходить по аналогии путем проведения публичных слушаний, но ответственность за результаты вы возложите на подрядчика, если пропишите это в договоре. При таком подходе срок выполнения работ может сократиться до одного месяца.

Цена для каждого вида геодезических и кадастровых работ будет рассчитана отдельно согласно смете, и, опять же, будет пропорциональна сложности выполняемых работ и их масштабам.

Кстати, утверждение ПМТ властным органом вовсе не свидетельствует о возникновении права собственности у людей, проживающих на этом участке. Для его законной регистрации им необходимо собрать общее собрание жильцов, которое проголосует за утверждение проекта, после чего право собственности регистрируется в общем порядке путем изготовления межевого плана и подачи документов в кадастр.

Если подобные меры были вами приняты, можете отбросить сомнения: земля останется в вашем владении.

Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.

Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.

В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.

Законодатель перечисляет виды объектов, не дав самого понятия ЛО, и это вносит определенные трудности, потому что при отсутствии четко сформулированного определения назначение объекта может пониматься и трактоваться неоднозначно.

Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.

Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.

Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности. Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.

Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.

Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.

Изменения в правилах изготовления ПМТ с 01.01.2017

Изменения в условиях подготовки проекта межевания территории, которые, будучи утверждены Приказом Минэкономразвития в 2015 году, действуют с первого января 2017 года, внесли небольшую сумятицу в данный процесс.

Новый приказ утвердил требования к текстовой части межевого плана, с которыми вы можете ознакомиться на сайте Минюста по этой ссылке . Нововведения значительно усложнили работу кадастровых инженеров, проектировщиков и других лиц, заинтересованных в подготовке документов подобного рода.

Заключение

Подводя итоги, хочется отметить, что все наши права, в том числе право владения и распоряжения собственностью, защищены государством. Именно оно является гарантом соблюдения данных прав. Но не забывайте, что именно правовая грамотность является вашим первым помощником при осуществлении и реализации права, предоставленного вам государством.

Остались вопросы по проектам межевания? Задайте их юристу справа в чате, и в ближайшее время получите бесплатную консультацию специалиста.

Обладатели земельных участков обязаны составить особый проект в рамках установленных законодательством РФ норм (Градостроительный Кодекс и закон о землеустройстве). Как и в каких масштабах осуществляется проектировка, это что такое, где взять и кем утверждается, а также анализ прочих нюансов по теме рекомендуем в рамках предложенного текста.

Проект межевания территории с 1 марта 2016, для чего нужен — образец проекта

Межевание территории (проект) относится к градостроительной документации. Последнее утверждение (пояснительная записка) получил в марте текущего года. Это один из необходимых документов, включающий в себя максимум полезной информации в рамках конкретного участка. Готовый документ дает оценку таким показателям, как транспортная инфраструктура, экологический анализ, экономический потенциал (целесообразность) и прочие важные моменты. По своей сути это разграничение земельного пространства (граница между участками в рамках их образования или уже существующих). Несмотря на видимую простоту без наличия подобной документации невозможно начать строительство, например.

Прежде чем ответить на вопрос кто делает проект межевания территории, следует знать, что параллельно с ним осуществляется документальная планировка. Вопросы регулирует Градостроительный Кодекс, а также закон о землеустройстве (утверждается в каких масштабах должно производиться проектирование). В тело обоих документов включены данные о наличие либо отсутствии строений на участке.

Производит замеры и готовит пакет данных документов проектная контора путем привлечения специалистов из геодезической и землеустроительной организации. Основание – заявление просителя в администрацию района (образец можно скачать в интернете). Если планируется застраивать участок, предварительно понадобится подготовка постановления утвержденного комитетом по градостроительству и архитектуре.

Проект межевания территории садоводческого товарищества

Осуществляется на основании пакета документов:

Заявление;
паспорт;
документ подтверждение прав собственности;
техническая документация (из БТИ и Кадастровой Палаты).

Применительно к садоводческому хозяйству, если у заявителя отсутствуют права собственности необходимо добавить протокол собрания (общего) товарищества.

Проект межевания территории линейного объекта

Предназначен для размещения транспортных инфраструктур (линейные объекты). От варианта размещения (местное, региональное либо же федеральное значение) зависит, в каких масштабах выполняются графические материалы проекта межевания территории.

Проект на многоквартирный дом

Жилищный и Градостроительный Кодекс РФ регламентирует порядок передачи земельного участка под многоквартирным домом в коллективное пользование. Он дает возможность градостроительного зонирования территории: жильцы/владельцы самостоятельно могут принимать решения о застройке и размещению детских площадок, к примеру, ограждения территории, постройки гаражей и прочего благоустройства.

Автомобильной дороги

Проектировка межевание автомобильных полотен (размещение линейных объектов) должен утверждать все элементы (зависит от направленности и требования в каких масштабах, т.е. региональные, муниципальные или государственные нужды) и содержать графические материалы границ участков подлежащих образованию либо существующих участков (должна прилагаться пояснительная записка в каких масштабах и для каких целей планируется размещение на линейные объекты). К примеру, для расположения дороги вокруг жилого квартала, следует получить утверждение местной администрации.

Стоимость проекта межевания