Для начала хочется сказать, что межевание территории регулируется Градостроительным Кодексом РФ, а именно главой 5, статьями 41-46. Прочесть эти статьи Вы можете, перейдяпо ссылке.

Проект межевания территории, что вообще под этим подразумевается? Проект межевания – это план, схема планировки территории. Проект межевания территорий подготавливается для образуемых земельных участков, которые уже застроены или подлежат застройке. Также проект межевания может подготавливаться для земельных участков изменяемых, например, путем объединения нескольких земельных участков в один, или, наоборот, при выделении доли.
Проект межевания территорий необходим для определения границ на местности застроенных территорий, и отделение их от еще свободных. Если говорить конкретно о проекте межевания, то он регламентируется 43 статьей градостроительного кодекса РФ.

Какую информацию содержит в себе проект межевания территории.

Для начала хочется сказать, что проект межевания состоит из чертежей. А чертеж в свою очередь содержит следующую информацию:

На чертеже показаны границы уже застроенных земель;

Сама территория выделена красными линиями;

Показаны границы участков предназначенные для распределения их физическим и юр.лицам;

Начерчены границы для объектов социального значения (детские сады, школы, больницы…);

Обозначена территория для культурных объектов;

Определены зоны для особого использования земель;

Выделено место для строительства капитальных объектов.

Разработка и согласование проекта межевания территории

Разработка проекта межевания начинается с получения разрешения на это у органов местной власти. В обязательном порядке это разрешение должно быть опубликовано на сайте администрации власти и в местных газетах;

Следующим этапом будет разработка самой документации планировки данной территории. Каждый заинтересованный житель может предлагать свой вариант развития событий;

Нарисованный проект необходимо согласовать с исполнительной и местной властью;

Согласованный с властью проект подвергается публичным слушаньям;

И завершающим этапом будет утверждение проекта главой округа, поселения, города.

Сроки разработки и согласования проекта межевания территории

Согласование и разработка проекта дело не из быстрых, и занимает примерно полгода-год, все зависит от регламента данного городского или поселкового округа. Разработка самого проекта занимает примерно месяц. Далее в течении месяца он должен быть опубликован для местных жителей. Согласование с местной администрацией занимает еще примерно 1 месяц. Публичные слушанья могут длится от 1 до 3 месяцев. А заключительный этап, согласование проекта главой поселения, тоже примерно 1-2 месяца.

Чтобы обозначить все внешние границы, а также нанести границы особых зон, создаются так называемые проекты планировки и межевания территории. Это технические документы, содержащие чертежи различных участков и описание к ним. О том, из каких этапов складывается процедура разработки и согласования таких документов – в этой статье.

Законодательное описание, состав содержания документов приводится в Градостроительном кодексе РФ:

• статья 42 – проект планировки;
• статья 43 – проект межевания.

С технической точки зрения такие документы представляют собой детализацию Генерального плана по развитию города или других населенных пунктов, хотя формально (с юридической точки зрения) они не связаны друг с другом. Сравнение этих типов документации представлено в таблице.

Таким образом, рассмотренные документы относятся к проектной документации, а их основная цель – отражение существующих границ всего населенного пункта и его отдельных зон (внешних и внутренних). При этом учету подвергаются границы всех земельных участков – уже застроенных, а также с планирующейся застройкой (в этом случае дополнительно указываются предполагаемые сроки и стадии освоения территории).

Например, на карте города, как правило, намечается несколько таких планировочных зон. Каждая из этих зон имеет свои названия, которые обычно даются по наименованию районов, берегов рек (например, Правый берег Иртыша).

По каждому проекту составляется одно Постановления Администрации за подписью главы населенного пункта (в случае с областным центром – мэра), как показано на рисунке ниже. В документе содержится:

• содержание вносимых изменений (при дальнейшем освоении территории, образовании новых участков путем разделения или объединения уже существующих);
• площади каждой зоны – жилой застройки, дорожных зон, улиц, зон озеленения;
• указания различным Департаментам местной Администрации с описанием дальнейших действий в связи с вносимыми изменениями.

В приложениях к такому Постановлению содержится подробное описание основных показателей территории (технических и экономических):

• площади каждой зоны (жилая, улицы, дороги и т.п.);
• детализация данных по каждой зоне (площади жилых домов разной высоты — 1-2 этажа, 3-5 этажей, 6-18, от 18);
• плотность застройки;
• численность и плотность населения;
• данные по объектам, относящимся к образовательной сфере (места, посещения в смену, минимальные площади);
• данные по объектам здравоохранения;
• данные по объектам физкультурно-оздоровительных центров с приведением их площадей.

Для каждого из этих параметров указывается 2 значения – существующее в настоящий момент и планируемое.

Вторая часть приложения – собственно планировка территории, отраженная на схеме с условными обозначениями.

Состав проекта планировки

Любой проект, описывающий тот или иной элемент структуры планировки города или другого населенного пункта, состоит из технической (чертежи) и описательной (аналитические материалы) частей. Требования к содержанию четко регулируются законодательством, поэтому вне зависимости от назначения, расположения и других особенностей территории следует исходить из следующих разделов проекта планировки:

1. Основная часть – это собственно чертеж (схема) участка. На ней наносятся:

• все границы застроенных, освоенных областей, а также зон, на которых предполагается строительство жилых и/или производственных объектов;
• так называемые красные линии, которые выделяют границы земли с линейными объектами.

1. Аналитическая часть – подробное положение, содержащее материалы о предполагаемом развитии территории, а также о технических характеристиках развития и их изменении во времени:

• жилые здания;
• производственные помещения;
• объекты любой инфраструктуры, обслуживающей район (дороги, инженерные сети, больницы, школы и т.п.);
• очередность введения объектов, которые предполагается возводить на данной территории.

1. Наконец, отдельно выделяется раздел с материалами, обосновывающими особенности именно такого проекта:

• результаты и интерпретация результатов исследований инженеров;
• обоснование границы каждой зоны, а также возможного изменения этой границы, предусмотренного в плане развития;
• схема с расположением каждого капитального объекта;
• проходы ко всем водоемам (искусственным и естественным), предназначенным для свободного доступа;
• полный список планируемых мероприятий, связанных с охраной природы, мер гражданской обороны, экологической защиты территории (в особенности для тех населенных пунктов, которые располагаются рядом с атомными электростанциями);
• так называемая вертикальная планировка участка, а также другие материалы, учитывающие индивидуальные особенности земельного участка.

Пример реального проекта приведен на рисунке.

Состав проекта межевания

1. Основная часть с чертежами, схемами установления границ, межевания земли. На чертежах и схемах территории должны обязательно учитываться:

• красные линии и величина отступа от них для установления зоны, где разрешается возведение капитальных строений;
• границы и описание публичного сервитута – например, для прохода к водоему общего пользования, для проведения специальных работ на земле (дренирование) и т.п.

1. Аналитическая часть содержит:

• площади и способы возникновения земельных участков, которые образуются в результате процедуры межевания;
• виды использования территории в соответствии с утвержденным классификатором (например, для выращивания сельскохозяйственных культур, для строительства высотных домов, индивидуальных домов и т.п.).

Сроки создания и согласования

Любая проектная документация, связанная с изысканиями для организации планировки территории, ее межевания проходит обязательное согласование проекта с органами местной Администрации (департаменты по градостроительству). Сроки в каждом случае могут быть разными, в том числе и значительно увеличиваться в силу специфики территории или разногласий между заинтересованными сторонами, судебными разбирательствами и т.п. В случае стандартного проведения процедуры ориентировочный срок составляет порядка 3-4 месяцев .

При этом все этапы можно условно разделить на 3:

1. Распоряжение соответствующего органа власти, в котором дается указание на начало работы над проектом планировки.
2. Собственно разработка. Она осуществляется только лицензированными компаниями. Ориентировочная стоимость услуги от 400 тысяч до 1 млн рублей .
3. Согласование с местной Администрацией готового проекта, внесение корректив и окончательное утверждение документации, после чего проект вступает в силу и получает юридическое значение.

Этапы и ориентировочные сроки приведены в таблице

Подробное рассмотрение этапов разработки

На практике разработка представляет собой сложную техническую процедуру, в ходе которой проводятся соответствующие изыскательные работы. Отличительная особенность стадий этого процесса состоит в том, что основное внимание уделяется собственно разработке проекта. В то время как этап согласования – это соблюдение исключительно юридических требований к документам, коррекция отдельных параметров в соответствии с требованиями органов местной власти. Далее подробно рассматривается каждый этап.

Получение распоряжения КГА

Чтобы начать работу над составлением чертежей и аналитических материалов, следует получить разрешение от Комитета по градостроительству и архитектуре. Документ выполняет 2 функции:

1. Дает разрешение на проведение застройки на обозначенном участке.
2. Дает техническое задание по разработке проекта этой территории с учетом особенностей ее планировки.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Срок действия такого документа составляет 1 год с момента его подписания. Однако если срок истек, нет необходимости подавать повторную заявку – достаточно обратиться в Комитет для пролонгации.

Обращение в Администрацию и проведение общественных слушаний

После получения распоряжения КГА следует обратиться в местные органы власти, куда подается другое заявление. В ответ на заявление непосредственно глава Администрации издает постановление и назначает уполномоченное лицо, курирующее данный проект. Наряду с этим этот же сотрудник организовывает обязательные общественные слушания, на которые подготавливаются презентационные материалы для дальнейшего согласования.

В публичных слушаниях принимают участие:

• собственники участков территории, предполагающейся для застройки;
• представители экспертного сообщества;
• лица, чьи интересы непосредственно могут быть затронуты в связи с принимаемым решением;
• представители органа местной Администрации.

После принятого положительного решения, получения соответствующих отзывов всех заинтересованных сторон составляется протокол, который публикуется в открытых источниках (сайт, официальная газета региона). Срок действия этого решения составляет 11 месяцев, т.е. именно в течение этого срока проект планировки территории должен быть составлен и согласован в конечном варианте.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. По установленным правилам основным источником финансирования изысканий должен стать муниципальный или региональный бюджет. Тем не менее, гражданское законодательство не исключает привлечения средств из других источников. На практике финансирование чаще всего осуществляется за счет заинтересованных сторон (инвестора, застройщиков).

Подготовка к созданию

После получения разрешения на разработку технической документации компания приступает собственно к созданию проекта. На подготовительном этапе проводится детальный анализ сведений юридического и геодезического характера:

1. Изучение картографических материалов, результатов топографических съемок для определения физических особенностей территории (рельеф, отсутствие/наличие поверхностных водоемов, природные зоны).
2. Получение исчерпывающих сведений о юридическом статусе участка, а также его отдельных зон. Такие данные содержатся в ЕГРН: собственники участка, наличие/отсутствие обременения, история изменения собственников участка и его отдельных территорий.
3. Анализ кадастровой документации на землю – прежде всего, интересует кадастровая стоимость и соответствующее заключение государственных оценщиков.
4. Анализ специфических данных, которые запрашивают из реестра по лесам и реестра по поверхностным водоемам.
5. Получение справки, которая подтверждает отсутствие в недрах рассматриваемой земли полезных ископаемых. Такой документ имеет большое значение, поскольку в противном случае компания, намеренная использовать недра, может оспорить разработку и утверждение проекта.

Подготовка документов, подтверждающих выбор участка

Основная задача проводимых изысканий сводится к обоснованию выбора земельного участка под заранее намеченные цели (строительство капитальных объектов, особенности их размещения). Для этого необходимо представить следующие документы:

• экспликация земли и отдельных зон;
• результаты вычисления площадей каждой зоны и всего участка в целом;
• обоснование предварительных расчетов;
• документы, подтверждающие информирования граждан, проживающих на этой территории и всех заинтересованных сторон (владельцев участков, пользователей на основе договора долгосрочной аренды, арендодателей);
• положительные заключения от всех уполномоченных органов надзора;
• согласовательная документация, отражающие согласие представителей организаций, чьи интересы могут быть непосредственно затронуты в ходе освоения территории (крупные предприятия с располагающимися подземными и надземными сетями);

Начиная разработку проекта планировки любого объекта недвижимости, в первую очередь нужно понимать сущность и назначение этого документа. Подготовка проекта межевания территории является составной частью пакета документов, формируемого для распланировки участка земли, где уже имеются или только планируются сооружения. Подобный план может потребоваться для уточнения границы территории без учета ее застройки.

В чем заключается подготовка проектов планировки и межеваний территорий

Проект межевания территории (далее ПМТ) - специальный тип документации в градостроительстве, который формируется для видов деятельности, нуждающихся во внутреннем межевании земельных участков. Этот процесс не фиксируется в кадастре и отличается от межевания своей целью - выделением территорий.

Межевание площадей позволяет разметить местность, назначенную под строительство, либо выполнить другие работы путем создания структуры на определенной территории. Иными словами, когда общий участок нужно раздробить на более мелкие части, прибегают к составлению ПМТ.

За основу формирования проекта берут данные архитектурного и градостроительного планов, которые определяют, возможен ли перенос идеи застройщика на конкретную местность. Он является координирующим планом, который обеспечивает согласованность и гармоничную реализацию обоих документов.

Информация, изложенная в ПМТ, находится в открытом доступе для всех заинтересованных лиц. В ознакомительных целях она публикуется на профильных сайтах специалистами отделов геодезии, функционирующих при муниципальных управлениях архитектуры.

В свою очередь, проект планировки территории (далее ППТ) принадлежит к разряду градостроительной документации. Он тесно связан с планом межевания, от которого отличается более детальными характеристиками, основанными на мельчайших тонкостях расчетов оптимального результата от будущих работ и минимизации вероятности ошибок в процессе строительства.

К тому же ППТ включает данные, далеко выходящие за рамки участка, где планируется внутреннее межевание. Он распространяется на комплексный контекст, куда должны войти застройки участка. Разработка указанного документа и подготовка проекта межевания территории осуществляются одновременно. Однако первый содержит ряд дополнительных и весьма важных сведений, которые в дальнейшем изучаются на предмет размежевания определенного участка земли.

К этим материалам принадлежат чертежи, изображающие:

1. линейные объекты;
2. объекты капстроительства;
3. схемы инфраструктуры.

Для чего нужна подготовка проектов планировки и межеваний территорий

Вышеупомянутые проекты оказывают большую услугу при организации предварительной подготовки земельного участка к строительству. Их можно взять на вооружение на пустых, только что выделенных землях, и на застроенных участках с уже развитой структурой .

Когда строительство начинается на неосвоенной площади, желания застройщика фактически безграничны. Но все же приходится учитывать состав почвы и приводить перспективу застройки в соответствие с ее качествами. Ни для кого не секрет, что своеобразие земель может стать преградой для их максимального заполнения капитальными сооружениями.

К тому же иногда случается, что полученные под застройку площади не должны нарушать гармоничное сочетание уже возведенных объектов и зданий в том стиле, который предопределен градостроительным планом. Эту функцию и выполняет рассмотренная проектная документация, которая учитывает все тонкости предстоящего строительства.

Такую же важную лепту вносит подготовка проектов планировки и межеваний территорий в планирование застройки площадей с уже готовыми капитальными объектами. В подобных случаях проектировочные работы будут преследовать иную цель - грамотно вписать в готовую градостроительную композицию новые дома.

Помимо четких задач, возложенных на подобные проекты, они выполняют и единую функцию - системную организацию строительства , которая имеет большое значение в случае масштабных градостроительных комплексов.

Иногда в столичных, краевых и областных строительных массивах, где земельные участки под застройку стоят очень дорого, для извлечения прибыли намеренно не соблюдаются правила эксплуатации площадей под возведенными сооружениями. Многочисленные случаи таких правонарушений наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому здесь предъявляются наиболее строгие требования к подготовке проектов планировки и межеваний территорий для соблюдения необходимого регламента и исправления обнаруженных недочетов.

Наряду с застройками ПМТ применяется при любом разделении участка земли на мелкие части при отсутствии выдела и регистрации их в кадастре.

Таким образом, план межевания может стать необходимым в случаях:

1. установления границы эксплуатации доли земельной площади в совместной долевой собственности, когда общий массив размеряется на отдельные части;
2. обособления от общей территории некоторой площади, отчужденной в процессе установки обременения.

При этих обстоятельствах проекты составляются по волеизъявлению собственников и позволяют сделать использование земли наиболее продуктивным. В то же время обязательными они не являются.

Если один большой участок планируется разделить на несколько частей помельче либо осуществить мероприятия, не внесенные в записи кадастра, возникает потребность в межевом проекте .

Все изменения и поправки, внесенные в ходе межевания, отражаются в учетных записях. Эти материалы детально вносятся в межевой план , чтобы при подготовке проекта межевания территории оперировать только ими.

Межевание принадлежит к обязательным условиям и проводится в процессе:

• нарезки участков земли;
• переназначения площадей (чаще всего разбивки большого участка на несколько мелких либо наоборот - объединения мелких частей);
• конкретизации границ (при спорах с соседями, судебных тяжбах и др.);
• регистрации земельной собственности;
• проведения сделки;
• сооружения на земельной площади капитальных строений.

По результатам межевания формируется план, который в дальнейшем учитывается в кадастровых записях.

Межевой план необходим для каждого собственника, земля которого подверглась размежевке, а вот межевой проект является вспомогательным документом. Однако последний содержит ключевые учетные данные о земельном участке, основанные на информации из межевого плана.

Более того, имеет место предопределенность - создание одного проекта для разработки другого, хотя они имеют разное информационное наполнение. Основные сведения, предложенные проектом планировки, служат базовой основой для создания ПМТ и наоборот.

Тесная взаимосвязь этих документов требует их предварительного взаимного согласования. В любом случае подготовка проектов планировки и межеваний территории окажут реальную помощь при решении земельных споров в части разграничения территории.

Межевой проект является документом, официально подтверждающим землевладение дольщиков. Это обусловлено обязательностью кадастровой регистрации общего участка под номером, единым для всех владельцев, что устанавливает солидарное право их общей земельной собственности.

Поскольку отдельные доли (участки) земли не вносятся в кадастр, практически они свидетельствуют об имущественной принадлежности отдельным лицам только по проекту межевания.

Подготовка проекта межевания территории без проекта планирования территории

Статья 41 (п. 5) Градостроительного кодекса РФ (№ 373-ФЗ) поясняет, что подготовка проекта межевания территории без проекта планирования территории относится только к участку, на котором не предвидится мероприятий по его стабильному и комплексному развитию, а также возведения линейных объектов с целью:

1. корректировки границ создаваемых и видоизменяемых участков земли;
2. указания, изменения или упразднения красных линий в отношении застроенных территорий, на которых не запланировано строительство новых капитальных объектов;
3. указания, изменения или упразднения красных линий из-за создания или реформации участка земли, если указанные действия влияют только на видоизменение границ площади общего пользования.

Структура проекта межевания территории

Содержимое проектной документации (в частности ПМТ) имеет форму норматива и состоит из текстовой и картографической части. Первая основана на таблице, которая носит описательно-информационный характер и очерчивает главные направления межевания, проектируемого на данной местности.

Она содержит несколько разделов, куда входят:

1. Основная часть.
2. Основные (частные) заключения по формированию текста и картографической части.
3. Разделы обеих частей ПМТ (текста и картографии), размещенные на большей части проекта и включающие множество пунктов с подпунктами.
4. Содержание.

В начале документа располагается титульный лист с указанием исполнителя работ и краткого обзора структуры проекта межевания территории и его содержания. Далее предусмотрены приложения с отдельными сведениями и пояснительная записка по проекту. Они содержат некоторые тонкости, которые весьма полезны, но не являются основой для проектирования.

Текстовая часть ПМТ состоит из нескольких разделов. К ним относятся:

• Краткая информация об участке, для которого разработан документ.
• Основные положения с нормативными условиями для выполнения работ.
• Таблица, поясняющая процедуру межевания. Здесь приводятся все данные о результатах выполнения межевых работ.
• Пояснительная записка и Приложения с пояснением тонкостей землеустройства либо самой процедуры межевания, которые не отражены в информационной таблице.

Дополнительно в приложениях указываются нормативно-правовые акты, заложенные в основу проекта.

Серьезной стадией проектировки является построение карты. В графическую либо картографическую часть проекта включается детальная схема местности с нанесением вновь установленных межевых границ. Данная схема оформляется в бумажном варианте. При создании карты в качестве базовой системы используется электронный носитель, откуда переносится формат участка с фактическим содержимым, воссоздающим его актуальную структуру на момент подготовки проекта межевания территории.

Обновленная информация, поступающая в процессе разработки, отражает потенциально действующий или планируемый контекст, который переносится на модель интерактивной карты при помощи специальных топографических знаков.

Графическая часть проектного документа должна показывать границы:

• самого участка застройки, указанные в ППТ (красные линии);
• допустимого выхода за красные линии (рубежи, за которые запрещается выносить здания и постройки);
• застроенных участков земли;
• возводимых объектов и сооружений;
• участков, где планируется строительство объектов местного, муниципального и федерального масштаба;
• территорий со специальным порядком использования;
• особых зон, отнесенных к культурному наследию.

При необходимости проектная информация отображается на картографической основе ручным способом только синим цветом. Вместе с тем должны соблюдаться все требования и правила, предъявленные к разработке проекта.

На что обратить внимание при составлении проекта межевания территории

Проект межевания территории и требования к его подготовке находятся в правовом поле нормативов, утвержденных федеральным законодательством. Но основным документом является Приказ Минэкономразвития России № 388 от 03.08.2011 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков".

В состав данных положений по разработке ПМТ входят:

1. Правила должного оформления картографической части, включая формат (А4), масштаб, цвет пасты (фиолетовая или синяя). Использование карандаша запрещено.
2. Применение для написания слов и изображения знаков только русского алфавита и соответствующих буквенных выражений.
3. Порядок нумерации листов с использованием арабских цифр.
4. Регламент переноса данных на следующий лист.
5. Список пунктов, необходимых для подготовки ПМТ.
6. Суммарный объем текста.
7. Правила подготовки проекта межевания территории.

Вышеназванные требования определяют стандартный порядок внесения сведений в ПМТ по целому ряду информационных материалов, которые устанавливают:

• исполнителя и заказчика проекта;
• суть пояснительной записки;
• кадастровые (первичные) характеристики участка;
• кадастровые сведения о проектируемых частях участка;
• данные о допуске специалистов на участок;
• графический план;
• содержание приложений.

Подготовка проекта межевания территории: основные этапы

Подготовка проекта межевания территории может вестись в двух разных инстанциях, род деятельности которых предполагает ряд особенностей и различие методик, соблюдаемых при обращении. Нормативная база документа направлена на строительные нормы и правила № 30-02-97. Давайте разберемся, кто может реализовать ПМТ. Рассмотрим несколько вариантов.

Вариант 1. Обращение в администрацию

Это подойдет в случае, когда ОМСУ конкретного населенного пункта предоставляет указанную услугу. С этой целью нужно прибегнуть к услугам департамента по градостроительству и архитектуре в местной администрации. Для жителей столицы и Санкт-Петербурга таким органом является Комитет градостроительства и архитектуры. Там следует получить техническое задание на проектировку и составить заказ на подготовку проекта межевания. Адресатом для обращения является глава администрации либо другой уполномоченный чиновник, допустим, руководитель департамента по землеустройству.

Этап 1. Сбор документов

В процессе обращения оформляется заявка на имя уполномоченного лица, дополненная комплектом документов, куда входят:

• свидетельство о праве на собственность (другую форму права);
• эскиз генплана ЗУ, дополненный схемой коммуникаций;
• кадастровый паспорт;
• выписка из кадастра о присутствии капитальных объектов недвижимости;
• топографический план с указанием проложенных коммуникаций.

Этап 2. Подготовка проекта

Имея на руках необходимую документацию, можно приступать к подготовке проекта межевания территории. Прежде всего рассматриваются бумаги, направленные заявителем, и документы, которыми владеет администрация. Внимание уделяется следующим моментам:

• исследованию структуры почв на участке строительства;
• особенностям архитектурного стиля;
• экологичности осуществляемых работ;
• техническому сопровождению планируемых мероприятий;
• изучению результатов новой застройки.

По итогам рассмотрения данных вопросов принимается решение о возможности выполнения заявленных работ на земельном участке. При позитивном решении местного органа власти формируется техническое задание, по которому и производятся утвержденные кадастровые работы.

Этап 3. Разработка проекта планировки и межевания территории

В подготовку проектов планировки и межеваний территорий включается непременное условие - выполнение топографической части. Этот процесс состоит в перенесении картографической основы, имеющейся в кадастровой карте ЗУ информационной базы Росреестра, где обозначены действующие границы, отделяющие участок. На базовой основе согласно схеме межевания отмечаются новые внутренние разграничения. При разработке ППТ отображаются линейные и другие планируемые объекты, которые будут построены на этой земле.

Этап 4. Согласование ПМТ

По окончании написания текстовки с приложениями и составления чертежа приходит черед согласования проекта в территориальном органе власти. Для этого понадобится выписка из Генплана застройки территории, куда входит позиционируемый участок земли.

Согласование проходит в виде публичных слушаний, на которых и принимается соответствующее решение. Каким оно будет - положительным или отрицательным - зависит от объективного состояния назначенной для проектирования территории. Здесь учитываются все природные и техногенные факторы, вызывающие сейсмические явления и влияющие на целостность ландшафта.

При неблагоприятном для застройщика результате причины отказа обстоятельно излагаются пункт за пунктом и подтверждаются экспертными выводами. Все недочеты и ошибки проектировщиков, обнаруженные уже после утверждения плана, вместе с поправками вносятся в отдельный протокол и приобщаются к остальной документации, однако сам проект не изменяется.

С этой целью муниципальный орган, проводивший согласование, повторно рассматривает данный вопрос. Для этого основоположник проекта должен предъявить в виде доказательств заключения специалистов либо необходимые расчеты, а затем подать заявление на доработку проекта межевания территории.

После одобрения администрацией предстоящих работ оформляется еще один документ с внесением туда обновленных данных. Для вопросов, относящихся к долевой собственности на землю и внутренним работам, проблема усовершенствования документа решается на коллективном собрании дольщиков. Затем проект проходит согласование в электросети, ГВК и газовой службе (если участок газифицирован)

На это отводится 30 дней, в течение которых админкомиссия выясняет, пригоден ли участок для планируемых мероприятий, и назначает день слушания. Информация о принятом постановлении доводится до сведения проектировщика в срок не более трех дней. В основном подготовка проекта межевания территории занимает 4-7 месяцев с учетом сложности намеченных работ. Если оба проекта готовятся одновременно, то сроки, соответственно, продляются.

Любые работы, связанные с подобными проектами, выполняются на платной основе. Их стоимость определяется степенью сложности и масштабом проводимых мероприятий.

Вариант 2. Обращение в коммерческие компании

Данный способ применяется при отказе администрации от одобрения проекта. Это становится возможным в силу территориальных распоряжений и локальных правовых актов. В подобных ситуациях лучше прибегнуть к услугам местных архитектурных фирм, имеющих лицензию на соответствующую деятельность.

При этом подготовка проекта межевания территории и сбор документации происходят точно так же, однако появляется возможность заказать техническое задание и его официальное согласование у исполнителя работ. При этом может даже отпасть нужда в эскизе генплана застройки, поскольку компания имеет право получить его самостоятельно. Ее сотрудники делают копию кадастровой карты, куда наносят детали проектирования согласно техническому заданию.

Процесс согласования проходит аналогично - путем публичных обсуждений. Ответственность за подготовку и подачу проекта на слушание определяется договором. Присутствие этой документации в начале постройки капитальных сооружений допускает замену других бумаг, необходимых для одобрения проектного строительства.

При таких обстоятельствах сроки могут сократиться до календарного месяца, что определяется условиями договора и масштабом работ. Причем каждый вид работ просчитывается индивидуально. На мелких участках цена на межевание стартует от 30 000 рублей и включает лишь разработку документа. Для возведения многоэтажного здания подготовка проекта межевания территории может стоить до 400 000 рублей и более.

Из утверждения ПМТ вовсе не следует, что люди, живущие на этом участке, становятся владельцами придомовых территорий. Чтобы действительно стать собственниками своей земли, им нужно проголосовать за это на общем собрании, заказать межевой план в одной из профильных фирм и зарегистрировать участок в кадастре. После принятия этих мер можно не сомневаться, что земля останется за владельцами.

В цивилизованной правовой стране каждый метр земли имеет хозяина и свой статус, который определяет, что допустимо и запрещено на данной земле. Поэтому планировка территории является единственным способом установления справедливых правил землепользования в условиях России, где совсем недавно земля была бесхозной и за взятки раздавалась чиновникам у власти и их приближенным.

Подготовка проекта межевания территории для линейных объектов

Понятие «линейные объекты» законами почти не поясняется, в них перечисляются лишь виды ЛО. Такое положение дел усложняет кадастровые мероприятия по объектам. Кроме кадастровых актов они нуждаются в соблюдении Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов.

Самые разные сооружения (по виду и назначению), квалифицируемые как линейные объекты, представляют собой капитальные строения, отличительная особенность которых - повышенная протяженность. Они бывают плоскими и объемными, используются для производственных задач, хранения или транспортировки.

Кроме того, ЛО по-особому соотносятся с землей - они могут быть наземными, над- и подземными объектами. Другими словами, к подобным объектам принадлежат железные дороги и автотрассы, любые трубопроводы, линии связи и ЛЭП, канализационные и ливневые системы.

Не каждый линейный объект требует оформления земельного участка под застройку, но для подавляющей части наземных конструкций (дороги, стальные и тепловые магистрали, газопроводы и ЛЭП) оформление обязательно. Для прокладки над- и подземных объектов (инженерно-технические коммуникации) землю оформлять не нужно.

Территория с межеванием, кадастровым учетом и правами собственности, планируемая под сооружение ЛО, обладает характерными особенностями, присущими только ей. Размер земельных участков определяется их назначением и строительными нормами.

Главная трудность работы с линейными объектами, когда идет подготовка проекта планировки территории и межевания, заключается в регистрации участка земли, находящегося под ними. Площадь очень велика и пролегает по землям разных собственников - хозяев, арендаторов или постоянных пользователей.

Когда планируется эксплуатация дорог, трубопроводов и электросетей, необходимо полное владение землей. Для каждого ЛО в городах невозможно сформировать отдельный участок земли из-за их огромного количества и плотной концентрации (почти один над другим). В таких случаях нужно было бы выделять их доли для оформления аренды со всеми владельцами.

На самом деле в городе все проще. ЗУ исключаются из муниципальной собственности под строительство линейных объектов подписанием акта о выборе. Согласно утвержденному документу формируют схему размещения площадки для кадастрового плана.

Когда линейный объект имеет владельца либо арендатора, участок создается иначе. Требуется иметь согласие собственника этой площади и заключенный с ним предварительный договор аренды, который определяет место, размер и назначение участка. Такие мероприятия обязательны для дальнейшей аренды земли. За этим следует подготовка проекта межевания территории , регистрация ее в Кадастре и подписание сторонами договора аренды.

Бессрочная эксплуатация участка предусматривает отказ ее правообладателя, что подтверждает Земельный Кодекс (ст. 45, 53), после чего его оформляют по аналогии с выведением из госсобственности.

С владельцами участка и арендаторами урегулируются вопросы оплаты издержек, что увеличивает затраты застройщика. Если ЛО находится на сельскохозяйственных землях, которые принадлежат к общей доле, придется вначале оформлять выдел земельного участка с регистрацией имущественного права, потом делить его на части и составлять арендный договор (№ 101-ФЗ).

Для официального оформления ЗУ под действующий линейный объект существуют два способа: регистрация земли под опорами наземных конструкций либо оформление полосы под целый объект. В целях экономии землепользователи выбирают первый вариант, который гораздо проще. Тем не менее он весьма проблематичен, поскольку надземные и подземные объекты требуют обслуживания, случаются и конфликты с землевладельцами. (ограниченная эксплуатация чужого участка), но исключительно на этапе пользования, а не застройки.

Процессы проектирования и межевания ЛО находятся в правовом поле статей 89-91 Земельного Кодекса (редакция 2001 года).

Статья 89 устанавливает порядок выделения и использования ЗУ для нужд линейных объектов, сопряженных с энергетическими конструкциями.

Статья 90 дает определение земель, используемых для транспортных систем, и приводит список ЛО. Имущественные права на участки регламентируются положениями Земельного кодекса и законами федерального (регионального) уровня с учетом вида транспорта.

Статья 91 описывает виды линейных объектов телевидения, связи, информатики, а также процедуру выделения участков под таковые.

Для введения в эксплуатацию ЛО как капитального его следует поставить на кадастровый учет . При его оформлении к документации на участок земли нужно приложить кадастровый паспорт с разрешением на эксплуатацию объекта.

Разработкой технического плана и официальной регистрацией объекта при подготовке проектов планировки и межеваний территорий занимается кадастровый инженер . Градостроительный кодекс от 2004 года дает определение «красных линий», разграничивающих участки земли (фактические, плановые), где размещаются ЛО. Соответственно и технический план должен содержать их контуры, к тому же сейчас требуют четкого указания данных границ. Подготовленный должным образом после межевания технический план вместе с остальной документацией позволяет официально зарегистрировать линейный объект в Кадастре.

Совокупность актуальных данных о развитии территорий, подкрепленных характеристиками ЗУ с сооружениями, в виде текстовой части и графики образуют информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (сокращенно ИСОГД). Ее главная задача - предоставление оперативной информации об уровне развития территорий в своих границах, необходимой для работы застройщиков и муниципальных органов власти.

Данные ИСОГД накапливаются и предоставляются согласно ст. 57 Градостроительного кодекса РФ. Там установлено, что подобные системы являются информационным ресурсом для ограниченного круга лиц и содержат информацию, в которой указаны:

1. документы по планировке территории;
2. правила эксплуатации земли и ее застройка;
3. карта зонирования с очерченными границами;
4. акты о резервировании или отчуждению ЗУ в доход государства (муниципалитета), утвержденные чиновниками;
5. картографические данные обо всех объектах местности;
6. основные градостроительные конструкции.

Весь массив информации собран в общий перечень данных о размежеванных территориях с границами участков. База также содержит сведения о сформированных ЗУ. Все сведения о землях, планируемых под какую-то деятельность, собраны в градостроительный план, который согласно Градостроительному Кодексу относится к информационным источникам для лиц, заинтересованных в их застройке.

По закону база ИСОГД ведется в городских округах и муниципальных районах. Все сведения стекаются туда из государственных органов федерации и поселковых советов в срок не позднее семи дней после оформления документов для передачи их системе в формате бумажных копий и в электронном виде. После этого данные обрабатываются на протяжении 14 дней, после чего попадают в базу. Бесплатное получение различной информации (за исключением данных с ограниченным доступом) предоставлено органам власти, кадастровым организациям и застройщикам.

Подготовка проекта межевания территории с 01.01.2017

Приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» утверждены новые условия для данного процесса.

Изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Согласно требованиям нового Приказа межевой план состоит из текстовой части, в которую входят разделы:

1. «общие сведения о кадастровых работах;
2. исходные данные;
3. сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4. сведения об образуемых земельных участках;
5. сведения об измененных земельных участках;
6. сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам;
7. сведения об уточняемых земельных участках;
8. сведения о частях земельного участка;
9. заключение кадастрового инженера;
10. акт согласования местоположения границ земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1. схема геодезических построений;
2. схема расположения земельных участков;
3. чертеж земельных участков и их частей;
4. абрисы узловых точек границ земельных участков.»

Среди нововведений можно также отметить следующие моменты:

1. Новый раздел с информацией о частях ЗУ - «Сведения о частях земельного участка».
2. Отсутствуют возможные приемы создания ЗУ (имеются лишь способы, указанные в п. 9 Земельного кодекса).
3. Раздел «Сведения об измененных земельных участках» вносится в межевой план по формированию участка не только выделением в зачет доли, а также раздел, где первоначальный ЗУ остается в пересмотренных границах, но также «иное соответствующее законодательству РФ преобразование, в результате которого исходный ЗУ сохраняется в измененных границах».
4. Расширено количество мотивов для внесения в план межевания раздела «Заключение кадастрового инспектора» при обнаружении в процессе кадастровых операций несоответствия фактических границ лесопарков (лесных хозяйств) данным ЕГРН, нарушающее ГКУ земельного участка.
5. Установлено обязательное подписание электронной формы межевого плана только УКЭП кадастрового инженера, который его готовил.
6. Увеличен пакет документов для подготовки проекта межевания территории (в частности МП). В него вошли ППТ, бумаги территориальной планировки, схемы земельных участков на кадастровом плане местности, решения об утверждении данной схемы, проектные документы участков леса.

Внесены изменения в раздел «Общие сведения о кадастровых работах»:

1. В случае лесопарков (лесных хозяйств) реквизит 2 «Цель кадастровых работ» требует внесения номера регистрационной записи из лесного госреестра.
2. Приложения МП теперь дополняются согласием каждого физического лица на использование его персональных данных.
3. Появилась обязательность информации о СРО, реквизиты договора на производство кадастровых работ.

Преобразован и раздел «Исходные данные»:

1. Прежде всего, указываются документы, содержащие информацию ЕГРН (кадастровая основа).
2. Добавляются не только данные об ОКСах, находящихся на участке, но и других объектах, тесно привязанных к земле.

Появились новшества в разделе «Заключение кадастрового инженера» :

1. В процессе создания земельного участка на основании ФЗ, независимо от времени госрегистрации имущественного права в ЕГРН, закреплена обязательность ссылки на законодательный акт, дающий это право.
2. При появлении права на участок земли из-за расположения на нем объекта недвижимости (включая МКД) и неимении в ЕГРН информации об ОН либо его предназначении следует вносить атрибуты документа, подтверждающего реальный адрес и миссию объекта.

Изменился также раздел «Сведения об образуемых ЗУ»:

1. Вначале предоставляется информация о наружной границе участка земли, затем данные о его внутренних рубежах (при наличии).
2. Теперь адрес указывается в структурированном виде, как того требует ФИАС. А по акту ОМС/ОГВ информацию о месте проживания можно вписать в межевой план, только если в соответствующем госреестре нет адреса земельного участка, присвоенного ему ранее, то есть до начала действия Постановления № 1221 «Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов». Для ЗУ, размещенных в «садовых» зонах, их название и номер могут указываться в МП согласно проекту межевания территории.
3. В межевой план можно вносить данные об основных, дополнительных и условно дозволенных способах эксплуатации участка земли (за исключением обстоятельств, когда РИ аналогичен РИ исходного ЗУ). Добавлено также, что они отмечаются согласно зонированию местности (включая градостроительный режим), решению о подготовительном согласовании выделения ЗУ, решению об одобрении схемы размещения участка на КПТ. Притом, если ЗУ предназначен для общего пользования либо находится на территории совместного пользования, следует делать дополнительную пометку «ЗУ общего пользования», «ЗУ находится на территории коллективного пользования».
4. К характеристикам земельного участка добавилось указание мотивов для наступления прав на владение, если они появляются на законном основании, независимо от времени официальной регистрации земли (ссылка на используемую статью ФЗ).

Появились нововведения в разделе «Сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, ЗУ общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным ЗУ».

Подобные сведения об участках, принадлежащих государству, включаются на основании конкретного акта ОГВ/ОМС (допустим, схем расположения участков на КПТ, проектов их границ, оповещений о возможности подписания , в другом формате со схемами его границ на КПТ и документов о его установлении). Вся имеющаяся документация (в виде копий) вносится в Приложение.

Еще один раздел - «Сведения о частях ЗУ» - совмещает в себе данные, разнесенные приказом в отдельные разделы:

1. «Сведения об образуемых ЗУ и их частях»;
2. «Сведения об измененных ЗУ и их частях»;
3. «Сведения об уточняемых ЗУ и их частях».

Граница земельного участка не должна пересекать:

• пределов муниципального образования или населенного пункта, кроме эпизодов обнаружения ошибок системы ЕГРН в расположении их границ из-за неточности в документах, из которых данные вносились в базу;
• рубежей проведения геологических работ по исследованию недр, пределов территориальных зон, лесопарков и лесничеств, кроме фактов обнаружения ошибок системы ЕГРН в расположении границ территории, равно как и создания ЗУ для поиска залежей полезных ископаемых;
• линейных объектов, водохранилищ, гидротехнических сооружений и других водных объектов, созданных искусственно.

Расширен перечень документов, которые могут быть использованы для графической части при подготовке проекта межевания территории; в него добавлены:

• данные о местах расположения объектов культурного наследия;
• проектные материалы участков леса;
• бумаги территориального планирования.

Раздел «Схема расположения ЗУ» тоже содержит информацию о зонах, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь можно схематично наносить красные линии согласно одобренному проекту планировки территорий (ППТ).

Количество актов согласования, оформленных в процессе кадастровых работ по корректированию расположения границ нескольких смежных земельных участков , должно согласоваться с числом уточняемых участков земли.

Судебные споры, затрагивающие межевание

Спор 1. Ошибка кадастра в обозначении границ

Первопричиной всех споров в отношении границ ЗУ становятся кадастровые недоразумения в виде несовпадения его рубежей: официальных (установленных государственным кадастром недвижимости) и реальных (нанесенных на местность). Подобная ошибка вызывает определенные сложности в эксплуатации участка земли. Такую оплошность могут допустить органы власти или кадастровый инженер, неверно отобразившие схему участка, либо судебный орган, выносивший решение.

При нахождении несоответствий в информации, включенной в кадастр недвижимости, и действительных параметров ЗУ владельцы помещений МКД вполне могут потребовать исправления неточности без судебного разбирательства.

Подобный внесудебный порядок применим, если нет спорных ситуаций между заявителями, хозяевами смежных участков и Росреестром или же при разрешении данных разногласий до суда. Сведения о возникновении земельного спора по факту расположения границ ЗУ заносятся в ЕГРН (госреестр недвижимости) и сохраняются там до его разрешения (ст. 43 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Если согласие по границам участка не достигнуто, то владельцы помещений МКД либо их полноправный представитель могут обратиться в суд с исковым заявлением об установлении настоящих границ спорной территории. В качестве ответчика по данному разбирательству будет выступать собственник соседнего участка земли, третьим лицом станет Росреестр.

Для уточнения реального разграничения спорного ЗУ суд обязан потребовать МП участка и, если потребуется, другие материалы по землеустройству. Кроме того, судьи могут инициировать землеустроительную экспертизу на основании ст. 79 Гражданского процессуального кодекса. При этом эксперту будут поставлены задачи выяснения соразмерности официальных и действительных границ спорной территории, уточнения размера и характера погрешности фактически образованных границ и иные существенные вопросы.

Когда решение суда вступит в силу, следует подать в Росреестр заявление о регистрации земельного участка в Кадастре либо о постановке его на кадастровый учет ввиду уточнения границ данной территории по решению суда.

Спор 2. Техническая недоработка

К подобным ошибкам относятся опечатка, описка, арифметическая или грамматическая оплошность. К техническим недоработкам отдельной группой относят реестровые ошибки. Они могут быть допущены в ходе регистрации прав собственности на ЗУ и встречаются в проекте межевания территории, межевом и техническом планах, акте обследования и карте-плане конкретной территории.

Для устранения технической недоработки возможны два способа:

• досудебный порядок (на исправление технической ошибки дается 3 дня, на реестровый просчет отводится 5 дней после его обнаружения либо поступления заявки о выправлении);
• судебное решение требуется в случаях, когда выправление реестровой (технической) недоработки может повредить (нарушить) законные права владельцев либо третьих лиц, опиравшихся на соответствующие сведения ЕГРН.

Спор 3. Образование ЗУ без учета выгоды владельцев помещений

Расположение границ и величина участка в пределах застроенных территорий, а также его площадь устанавливаются согласно регламентам градостроения и нормам выделения уделов земли (ст. 43 Градостроительного кодекса, пункт 4). Это должно сопровождаться рассмотрением интересов владельцев земельного участка, где находится их МКД. В площадь земли, на которой построено многоэтажное жилое здание, обязательно входит часть, непосредственно занятая МКД вместе с придомовой территорией, необходимой для его эксплуатации.

Необходимость подтверждения обстоятельств, обусловивших образование земельного участка в сомнительных границах и объеме, возлагается на местный орган власти. Основанием для корректировки данных о спорной площади в кадастровом реестре недвижимости служит решение суда, определяющее ее законные границы.

Сейчас довольно часто применяется практика межевания ЗУ «по обрезу фундамента» (то есть по «отмостке») многоэтажного здания либо по рубежам «пятна застройки». Вопреки положениям Жилищного кодекса (ст. 36) и мнению Конституционного суда Российской Федерации о необходимости создания земельного участка с учетом элементов благоустройства и озеленения придомовой территории судебная практика основана на противоположной точке зрения.

Мнение эксперта

О защите территории у МКД

Сусана Киракосян,

кандидат юридических наук, медиатор, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг»

Если владельцы помещений многоэтажного жилого здания в качестве сособственников участка земли под данным строением не утвердили порядок его использования, они не имеют каких-то особых прав на владение и эксплуатацию этой территории, которые вполне могли бы иметь на основании договоров об аренде, найме, ссуде и т. п.

Даже когда участок земли под МКД не создан, владельцы его помещений могут добиваться устранения любых ущемлений своих прав на эксплуатацию ЗУ (Вводный закон к Жилищному кодексу, ст. 16 и толкования судов высшей инстанции), хоть данные нарушения и не связаны с утратой владения, включая собственников участка (Гражданский кодекс РФ, ст. 305).

В практике судебных дел встречается масса примеров отстаивания собственниками МКД своих прав на эксплуатацию участка земли под зданием. Чаще всего граждане требуют ликвидации препятствий для прохода и проезда, снесения незаконно построенных в придомовой зоне объектов, разборки ограждающих конструкций. Аналогичные требования предъявляются не только к нарушителям в лице владельцев помещений, но и к ТСЖ, УО, муниципальным органам в качестве третьих лиц.

Собственникам помещений многоэтажки придется доказать, что поступки указанных лиц неправомерны и создают помехи владельцам участка при реализации прав пользования. Допустим, вырытая перед МКД траншея для проведения ремонта магистралей тепло- и водоснабжения создает некоторые препятствия. Тем не менее при наличии законных оснований на эти действия обжаловать их нельзя.

Проект межевания земли представляет собой документ, необходимый для планировки участка местности. План требуется подготовить относительно застроенных либо готовящихся к застройке местностей. Территории располагаются в границах структуры планировочного значения.

Межевой план разрабатывается для определения границ изменяемых земельных наделов и вновь образованных.

На законодательном уровне регламентируется подготовка проекта, правила закреплены в статье 43 Градостроительного кодекса . Ниже будет представлен образец плана.

Утверждение

Недостаточно будет разработать документацию по строительству, необходимо получить разрешение, чтобы провести работы, отмеченные в проекте. Когда происходит утверждение проекта межевания и планировки, эти два плана согласуются и заверяются как единый документ. В нем содержится планирование межевания и застройки участка. Происходит это в случае, когда:

• земельный надел застроен;
• ранее были утверждены такие документы.

В остальных ситуациях заверение будет как два разных документа. Процедура утверждения регламентирована градостроительным законодательством и актами муниципальными.

Планировка и межевание территории

Процесс включает в себя:

• исследование представленных документов;
• получение результатов.

Проверка проводится относительно соответствия представленной документации законодательным нормам. Согласование плана планировки возложено на муниципалитет. Выделяется несколько комитетов, которые участвуют в согласовании:

• руководство района, где будут проводиться строительные работы;
• инженерному обеспечению;
• благоустройству;
• сохранности окружающей среды;
• энергетике;
• охране памятников культуры и истории;
• обеспечению порядка.

Когда бумаги согласованы, план передается градостроительному комитету, проверяющему их. На рассмотрение документа отводится один месяц. Если программа планировки одобрена, то принимается соответствующий приказ. Утвержденный проект размещается на портале муниципалитета.

Для утверждения требуется соблюсти условия:

• документация предоставляется на электронном и бумажном носителе;
• наличие печати организации и подпись ответственного;
• листы прошиваются, нумеруются.

Утверждение бумаг возложено на главу местной администрации, в месте расположения объекта. Для этого нужно предоставить заявление, написанное собственников земли или решение комитета, ответственного за подготовку плана. Согласование происходит путем проведения слушаний.

Если в проекте, после его утверждения обнаружены ошибки, сам документ не изменяется. К нему прикладывают доработанный акт. В случае принятия отрицательного решения относительно утверждения плана – решение должно быть обоснованно.

Разработка технического задания

В техническом задании обязательно должны быть указаны:

Процедура планирования

Помимо проведения строительных работ межевой проект будет применяться, когда происходит разделение земли на меньшие составляющие, даже если не производится постановка на учет кадастрового значения. План требуется при:

• отчуждении от общей территории надела, который наделен обременениями;
• определении границ использования частей участка, находящегося в общей долевой собственности.

Оформление в этих случаях проектных документов связывается с желанием хозяина участка. В законодательных актах не устанавливается правил относительно их обязательного применения, однако с их помощью можно увеличить эффективность использования земли.

Созидание проектных документов по межеванию и планированию являются взаимообусловленным, так как содержат в себе разную информацию и при оформлении одного необходимо создать другой. По этой причине требуется согласовать планы.

Состав сведений

Информация, которая содержится в документации, обладает нормативным характером. В межевой проект включена картографическая и текстовая части. В последнем случае основным составляющим выступает таблица, в которой содержится сообщение информационно-описательного значения, дающее характеристики проектируемой местности, куда включаются:

• разделы плана;
• резолюции основного и частного характера;
• основные положения.

Особое внимание требуется уделить составлению карты. Ее воспроизведение осуществляется на бумаге. Базой выступает носитель, откуда копируется актуальные сведения относительно проектируемой территории.

Согласно установленным требованиям, информация проектного характера наносится на картографическую основу посредством ручного способа с использованием синих чернил. При этом строго должны соблюдаться правила, установленные для подготовки такого рода проектов.

Внимание! файл нельзя использовать как документ. Он служит для ознакомительных целей.

Требования к подготовке

Проект составляется на основании требований, прописанных в законах. Одним из таких актов является Приказ, принятый Минэкономразвития в 2011 №388.

Положения, учитываемые при составлении плана:

• использование русского языка;
• применение определенных принадлежностей канцелярского назначения;
• правила, которые должны соблюдаться при переносе;
• нумерация листов;
• пункты, отраженные в проекте;
• правила составления карты;
• объем текста;
• использование листа бумаги в формате А4.

Порядок

Заказать составление проекта межевания можно в администрации муниципалитета, где расположен комитет по градостроительству. В его полномочия включается планирование работ архитектурного значения, в частности изготовление межевых планов. Указанный орган обладает необходимой лицензией на осуществление деятельности, также снабжен специалистами.

Чтобы подготовить межевой план потребуется согласовать его, для чего требуются документы:

• кадастровый паспорт земли;
• эскиз генплана;
• топографическую съемку;
• проект планирования местности.

Подробная инструкция

Если проект планировки основывается на плане межевания — изготавливается аналогично. Необходимо обратиться в администрацию муниципалитета с заявлением. Проект готовится до того, как начнется подготовка плана межевания или вместе с ним.

При обращении в администрацию – алгоритм действий одинаков. Учитывая то, что проект планирования выступает в качестве базового, изначально потребуется уточнить имеется ли возможность осуществить на выбранном участке земли строительные работы согласно генплану.

Подать заявление можно только при условии, что генпланом разрешается строительство.

Рассматриваемый проект обладает силой, равной той, что обладает разрешение на проведение строительных работ. По этой причине муниципалитет уделяет большое внимание его согласованию.

Для получения проекта требуется собрать пакет документов, в который входят:

• топографическая съемка;
• задание архитектурно-планировочного типа;
• заключение градостроительного характера;
• документация правоустанавливающего значения относительно земли;
• справка, подтверждающая подключение к сетям энергоснабжения;
• техническое задание на проектирование.

Компетентными органами могут быть затребованы другие документы в зависимости от специфики плана. Согласование производится:

• главным архитектором;
• администрацией муниципального образования;
• инженерными службами.

Линейный объект

Проект планировки для объекта линейного значения состоит из основной части, которую требуется утвердить и материалов для ее обоснования. Основная часть включает в себя положения, где указываются данные относительно размещения линейных объектов. Обосновательные материалы представлены пояснительной запиской и графической частью.

В нем отражаются:

• план трассы, на котором указано обозначение транспортных сетей, линий связи, электропередач;
• границы территорий, в границах которых планируется сооружение линейного объекта.

На рисунке представлен проект проектировки и межевания территории, на которой будет построен линейный объект.

Как внести изменения в проект?

В проект требуется внести коррективы в случае наличия ошибок технического или кадастрового значения. Совершаются данные ошибки при проведении земельных работ или составлении документов. При необходимости уточнить некоторые процедуры кадастрового характера, также вносятся поправки и дополнения.

При обнаружении ошибок в межевом плане требуется составить заявление и обратиться с ним в администрацию поселения. После утверждения план не изменяется, к нему прикладывается документ, содержащий в себе внесенные поправки.

Стоимость и сроки

В случае, когда проект межевания или планировки готовится в виде отдельного документа – срок зависит от площади земельного надела. К примеру, когда площадь земли небольшая, то он может быть разработан в течение одного месяца. Если межевой план формируется совместно с проектом планировки, то сроки требуется уточнять у разработчиков.

На стоимость изготовления планов влияет площадь участка, а также его месторасположение. Средняя стоимость равна 60-70 тысяч рублей. Однако это значение может варьироваться как в большую, так и в меньшую стороны.

Нюансы

Нюансы, которые могут возникать при составлении проектов планировки и межевания земельных участков, зависят от категорий земель, где предполагается строительство.

Особая экономическая зона

При разработке плана учитываются параметры земельного надела, его расположение относительно структуры муниципального образования, также внимание уделяется существующему и планируемому окружению. На основании анализа указанных данных выбирается формат строительства.

Требуется соблюдение условий:

• связь с окружающей средой;
• плотность застройки низкая;
• размещение на территории удаленной от центра или пригорода;
• наличие транспортных связей;
• территория благоустроена;
• прочие.

Главной задачей является формирование среды, которая будет обеспечивать функционирование предприятий, расположенных в ОЭЗ, а также комфортное пребывание в ней сотрудников данных организаций.

План СНТ

При межевании земельного участка, расположенного на территории СНТ необходимо согласовать процедуру с лицами, чья земля расположена по соседству, так как могут быть задеты их интересы.

Для получения согласия можно провести общее собрание либо обратиться к каждому соседу по отдельности. Приглашение на собрание обязательно должно быть в письменной форме. Отправляется оно с уведомлением о получении.

В случае, когда обратиться к соседу при помощи письма, отправленного почтовой связью нет возможности – можно поместить объявление в газете.

Составление планировки и межевания является достаточно трудоемким, при этом оформление этих документов обязательно. При коллективном строительстве, оплата работы производится за счет совместных средств, что в меньшей степени отражается на состоянии бюджета каждого, нежели, когда участник один.

Проект планировки территории - это что? Это документ, выделяющий элементы планировочной структуры, устанавливающий параметры их развития, выделяющий зоны размещения объектов капитального строительства.

Что такое проект межевания территории земельного участка? Проект межевания - это документ, устанавливающий границы земельных участков.

Эти документы придуманы для того, чтобы выделить в городе участки разного статуса и предназначения. Разделить общественные пространства и земли, передаваемые в частные руки, в том числе под застройку.

Выделить землю под строительство дорог, трубопроводов, школ, больниц, административных зданий - всего, что нужно в современном городе. Из земель, передаваемых в частную собственность, выделить долю каждого собственника или группы собственников.

В чем разница между проектами планировки и межевания?

Разница в уровне детализации. Для чего нужен проект планировки территории? Проект планировки разрабатывается для крупной планировочной единицы - например, для жилого района или микрорайона. Он устанавливает (либо изменяет установленные в прошлом) границы общественных территорий - дорожной сети, природных комплексов, участков под строительство всевозможных объектов.

Для чего нужен проект межевания территории? План межевания земельного участка — это документ под более узкую задачу. Оно делается для городского квартала (существующего или планируемого к постройке) и состоит в нарезании земли под придомовые территории, участки школ, детских садов, прочих зданий, а также расположенные внутри квартала дворовые проезды, автостоянки, детские площадки и т.д.

Задачи межевания и планировки близки и частично перекрываются. Поэтому часто делают единый документ - проект планировки, имеющий в своем составе проект межевания.

Проект межевания кварталов — это что?

Согласно принятому в нашей стране Градостроительному кодексу, каждый проект межевания должен обязательно иметь в своем составе чертежи межевания с отмеченными на них границами участков, красными линиями, границами зон, где действуют сервитуты и прочие ограничения на землепользование.

Также нужен список существующих, создаваемых и изменяемых участков земли с указанием площади каждого из них и того, как его разрешено использовать.

Если межевание проводят для ранее застроенного квартала, то размеры придомовых территорий многоэтажных домов устанавливают в соответствии с нормами, которые были актуальны на момент постройки этих домов. Нормы эти существовали еще с дореволюционных времен, а в советское время постепенно сокращались. Общий принцип такой: чем позже построен дом и чем больше его этажность, тем меньше придомовой территории полагается на квадратный метр жилой площади.

Подготовка и утверждение

Решение о написании всевозможной градостроительной документации, в том числе и таких документов, как проекты межевания, принимает местный орган власти.

Разработка проекта планировки территории — это дело весьма трудоёмкое и дорогостоящее, требует участия высококвалифицированных специалистов, поэтому городские администрации обычно не делают это своими силами, а объявляют конкурс среди специализированных проектных компаний.

Исключение составляет случай, когда имеется договор либо о комплексном освоении, либо о развитии ранее застроенной территории. В этом случае проект готовит компания, с которой заключен этот договор.

После того как проект готов, он выносится на публичные слушания (кроме случаев комплексного освоения городской территории и еще двух ситуаций, которые в городских условиях встречаются редко). Это единственный этап, когда жители могут увидеть проект и потребовать внести в него изменения и дополнения.

Для этого надо не пропустить оповещение о слушаниях, ознакомиться с проектом, сформулировать замечания и внести их в журнал учета. В этом случае городская администрация либо уполномоченный ею орган (в Москве это городская и окружные градостроительные комиссии) обязаны рассмотреть замечания жителей. Но окончательное решение - утвердить проект, отвергнуть его или отправить на доработку - остается за органом власти.

Пример

Рассмотрим схему межевания квартала, ограниченного Балаклавским проспектом, Азовской улицей, Черноморским и Симферопольским бульварами в московском районе Зюзино. Образец опубликован на сайте префектуры Юго-Западного округа Москвы по адресу https://yadi.sk/i/iaVJpd48h9RNe .

Проект разработан ОАО «Моспроект-2 им. Посохина» в 2014 году. Заказчиком является Департамент городского имущества Москвы.

Материалы по обоснованию включают данные БТИ о расположенных в пределах квартала строениях, данные ИСОГД о зонах действия различных ограничений, данные натурных исследований о фактическом землепользовании. Расчет необходимой площади придомовых территорий проводился с учетом нормативов, существовавших в то время, когда застраивался квартал, то есть с 1959 года до наших дней.

Сформировано 70 участков, в том числе придомовые территории 28 жилых домов. Для шести домов (три из которых - новопостроенные 24-этажные башни) придомовые территории оказались меньше нормативно необходимой площади.

Для всех домов помимо нормативных земельных участков выделены участки «с минимальным обременением». Эта практика, введенная правительством Москвы вопреки федеральному законодательству, направлена на то, чтобы дать возможность жителям (по их желанию) отказаться от нормативных участков и тем самым сэкономить на налогах.

17 участков выделено для общего пользования. Это дворовые проезды, пешеходные дорожки, автостоянки и детские площадки, а также проезжая часть и тротуары Старобалаклавской улицы, не имеющей статуса элемента УДС.

Дальнейшие действия

Утверждение проекта межевания не означает, что жители автоматически становятся собственниками придомовых территорий своих домов. Чтобы стать реальными хозяевами на своей земле, они должны на общем собрании принять соответствующее решение, заказать в специализированной организации межевой план и поставить участок на кадастровый учет. Только после этого можно быть уверенным, что земля не уйдет.

В развитом правовом государстве каждый клочок земли кому-то принадлежит и имеет статус, определяющий, что можно и что нельзя делать на этой земле. Планировка территории - необходимый инструмент, позволяющий установить правильные принципы землепользования и в нашей российской действительности, где до недавнего времени земля была ничья и распределялась за взятки между лицами, приближенными к власти.